福州大学至诚学院物业管理服务考核办法

为加强和规范物业管理服务，提升物业管理服务的质量和效率，营造“文明整洁、和谐有序、优雅舒适”的教学、科研、工作环境，全心全意为师生员工服务，更好的提供有力的后勤保障服务，特制定本制度。

一、考核依据

1、常规检查；2、专项检查；3、随机抽查；4、师生投诉；5、满意度测评。

二、考核办法

1、物业管理服务是常态性工作，考核发现的问题，采用整改和处罚二种方式。

2、考核分为：日常巡查、抽查、月份考核、年终考核。

后勤与基建管理处负责对物业管理服务进行监督和检查，每周定期或不定期进行检查或抽查，及时下发整改意见和处罚决定；每月汇总检查监督情况，查看师生投诉记录，出具每月考核情况和综合处理意见；每年年终收集统计每月考核情况，组织由师生代表组成的考评队伍，对物业管理服务进行满意度测评，出具年终考核意见和奖惩决定。具体办法说明如下：

（1）后勤与基建管理处对服务项目进行检查或抽查，发现问题及时向承包方反馈并下达整改意见和处罚决定。

（2）后勤与基建管理处会同学院相关部门抽调人员，组成考核小组不定期采用非事前通知或事前通知，对物业管理服务进行全面检查或部分抽查，并及时向承包方反馈检查或抽查情况，下达整改意见及处罚决定。

（3）接师生或有关部门投诉后，后勤与基建管理处或考核小组研究处理决定。

（4）考核中之前已责令或处罚的问题，再次检查中发现，按翻倍处罚。

（5）具有一定规模的师生员工代表对物业服务满意度进行测评。

三、服务内容及质量要求

（一）管理制度

1、制定完整的规章制度：根据学院、后勤与基建管理处的相关制度及要求，制定职责清晰，内容完整的规章制度，主要包括针对教学办公楼宇、学生宿舍、配电房、校园绿地、道路的值班、保洁、安全、质量控制等制度及流程，受理投诉，调解与物业相关的纠纷。各级岗位职责、聘任、工作规范、考核、奖惩、培训等制度，以及各种安全预案。主要制度要装订成册，分发至每个员工。

2、对规章制度的学习与贯彻：开展岗位培训，各级管理服务人员熟练掌握本岗位职责要求及相关制度，并认真执行。

3、制度执行记录：资料齐全，设计规范合理，记录完整。

4、学校交办的其他任务或物业公司可以提供的其他服务。

（二）质量标准

1、物业服务中心设置及日常管理

（1）与校方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，物业服务合同备案手续齐全。

（2）办公场所整洁有序，有专门的师生或使用人接待区域；物业公司自行配置办公家具、电话、电脑、网络、打印机等办公设备，在服务中心显著位置设置固定宣传栏、意见箱等，公布服务内容及质量标准、收费项目及服务电话等信息；报修、投诉及纠纷解决等，建立现场登记或电话、网上系统（微信或QQ）登记，及时处理并做好记录，有回访制度；主要管理人员照片、姓名、职务及具体职责上墙公示。

（3）建立完善的物业管理服务制度、员工岗位职责及员工教育培训制度等；建立财务制度，账目清晰，财务收支符合国家相关规定；应用计算机及专业管理软件进行日常管理，如财务管理、院内楼宇基本资料、物业管理各项目档案、收费管理等。

（4）物业工作人员统一着装，佩戴标志，仪表整洁，语言行为规范，服务主动、热情。

（5）公示物业服务电话，综合服务管理服务人员上班时间与学校办公时间同步，物业服务中心前台服务岗、综合巡查岗等重要岗位为每周6天每天8小时(具体在岗时间由双方商定）工作制，特殊情况应根据校方要求和安排特殊对待和处理。

（6）实施值班制度，值班登记制度完善，交班登记清楚完整，保证夜间突发事件应急处理的及时性、有效性。

（7）按学校的要求配备区域检查人员，建立巡查、报告、反馈制度。

（8）每月按时报送校方以下材料，包括但不限于：在岗人员花名册及每月由第三方开具的社保证明、每周一报（到岗考核人员签到表、物业服务投诉受理及纠纷解决登记情况表、校园检查报告等校方要求报送的各种材料）以及相关职能科室内业管理资料。

（9）有完备的《物业管理服务应急工作预案》，并报校方相关职能部门批复后执行；如遇突发事件或突击检查时，须无条件积极配合校方，随叫随到。

2、档案管理

（1）物业公司在开展物业服务过程中须重视档案管理工作，应建立健全的物业管理服务档案，并负责及时记载有关变更情况，形成电子档案，年终考核时作为考核材料汇总至校方。

（2）在物业服务合同终止时，物业公司应当按《物业管理条例》（2016年修订）规定向校方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料；校方如选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好相关交接工作；若物业公司未按约定完成移交事宜，校方有权没收履约保证金。

3、投诉受理

物业公司内部应建立有效的投诉处理机制，接收、记录、处理、反馈各环节紧密连接，运作效率高。

（1）物业服务中心直接受理的投诉，应在一个工作日内核实情况、回复处理，最长不超过三个工作日；直接向有关部门投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实上报书面材料，协助有关部门做好相应工作；向公安机关报案的投诉，协助公安部门处理；涉及依法裁决的投诉，应按法律程序处理。

（2）投诉处理属于物业管理责任的，应向涉及的师生道歉并及时纠正；属于无效投诉的应做好解释工作；与投诉者无法协商解决的，应上报校方处理；受理、处置的投诉应保持记录。

4、调解与物业相关的纠纷

积极与政府职能部门、学校各职能部门、物业使用人沟通，妥善调解与物业相关的纠纷等。

5、学校交办的其他任务或物业公司可以提供的其他服务。

（1）在各楼宇中公示物业服务电话，如物业公司在对各楼宇、公共卫生间等进行保洁时，发现公共设施设备破损等情况时，应及时报修，快速通知校方；接到报修电话和报修信息要有记录，留下联系电话，维修后要有信息反馈或经报修人签字确认。

（2）建立健全突发事件应急处理预案，定期开展员工应急管理培训。

（3）依法对此次物业外包范围内项目共用部位、共用设施设备的承接查验工作，验收手续齐全，档案资料完整。

（4）每学期至少1次征询并走访校方、师生对物业服务的意见、建议，满意率达85%以上；对校方、师生提出的意见、建议进行分析并按考核办法要求予以整改，因客观原因确实无法整改的应向校方、师生说明原因，并有相关征询情况及整改记录档案资料。

（5）对违反法律法规和校方管理规定的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的应及时报告校方有关管理部门。

（6）按校方要求及时完成校区（不含泔水）垃圾分类工作、垃圾房督导清理工作，建立台账登记制度（具体详见相关垃圾清理要求）。

（7）迎新活动、毕业典礼、校庆活动、运动会、重要会议、重要来宾到访等重大活动、遇到自然灾害天气以及学校其他突击性、临时性安排工作的，物业公司应给予支持，及时、高效完成校方安排的各类重大活动。

（8）失物招领等便民服务。

（9）物业公司可以提供的其他服务。

（三）楼宇外围保洁服务内容及标准(公共区域)

1、硬化地

（1）服务标准

①按行业标准保持整体的干净、整洁、美观。

②路面洒水清洗，保证道路清洁，路面无泥沙、污垢，无枯枝落叶，及时清理落果。无痰迹，人行道无垃圾。

③保证车行道、人行道、路沿石、建筑物周边墙缝无杂草生长。

④保证道路、广场、景观园区的垃圾箱清洁。目视垃圾箱无污迹、无油迹、无粘附物、无异味，垃圾箱周围无散落垃圾、无污水、无明显污迹及清洗保洁和维护。

⑤保证路灯、电线杆清洁，电线杆、垃圾箱上无印迹、污迹、无字画、无乱张贴。

⑥保证校内所有标识牌、宣传栏（牌）、报刊栏、雕塑、公园椅，亭子清洁，定期擦拭清洗。保证无乱张贴、无印迹。

⑦商业广告第一时间清除，临时路标、临时告示以及宣传横幅到期后及时清除。

⑧每半年按行业标准进行一次除“四害”工作，可在端午节前等合适的季节和具体情况进行工作。

⑨留意各污水井、化粪池的状态，发现溢出及时通知甲方处理，并第一时间做好清扫工作。

⑩各类窨井、排水沟内无垃圾杂物，清理及时，避免由此造成的场地积水。

（2）保洁频率

广场、主干道、大楼周边每天至少清洁保洁2次，每天7：30之前完成第一次清洁，并实行全日制保洁。次干道、各景观园、景观节点道路每天至少清洁1次，前一天产生的垃圾最迟当天上午10点前必须清扫完毕，影响到环境美观的要第一时间清理。按要求做好垃圾分类、规整工作，垃圾箱的垃圾日产日清，部分人流量大的地方需适当增加清理频度。遇有学校重大活动及统一性的卫生大扫除检查时适当增加清扫次数。每学期开学前全面清洗主干道1次，每月至少清洗道路1次，学校有重大活动时，按学校的具体安排对道路进行洒水和清洗。

2、草坪、绿地、停车场

（1）服务标准

①保证每天草地中无纸屑、塑料袋、果皮、饮料罐等明显可见的垃圾。出现的垃圾影响到美观的要第一时间清理。

②绿地内的公共设施保持干净、整洁、美观。定期及时清扫绿地中的自然落叶、枯枝。

③湖面、池塘、喷泉池垃圾及时清理（每日保洁1次，上班时间巡回保洁）。

④保持水域干净，水域及周边无垃圾（如垃圾袋、饮料瓶、木板、其他漂浮物、水浮莲等入侵类水生植物等）、周边无杂草，出现垃圾须及时清理）。

（2）保洁频率

每天清扫一次，重点部位循环保洁，遇有学校重大活动及统一性的卫生大扫除检查时适当增加清扫次数。

3、垃圾清运

（1）服务标准

①学院已通过购买服务方式与福建东飞环境集团有限公司（生活垃圾）和福州中城科再生资源利用有限公司（食堂厨余垃圾）签订合同，中标方负责对接具体工作。

②保证清运点周边环境整洁，地面无纸屑、塑料袋、果皮、饮料罐等明显可见的垃圾。

③校区内垃圾存放点收集桶内及周边的垃圾在规定时间及时日产日清不过夜，垃圾桶摆放整齐，排污沟渠畅通，无污水积聚，垃圾无满溢、散落现象，垃圾收集桶摆放整齐。

④垃圾处理要避开正常休息时间，与福建东飞环境集团对接清运过程无遗留、无散漏，装运过程不得大声喧哗、吵闹，不影响学校正常教学生活秩序，尽量减少人为噪音对周围环境的影响。

⑤垃圾收集桶每周高压水枪清洗至少1次，每周消毒1次，垃圾收集桶无明显污迹、无异味，放置垃圾收集桶的地面与墙面保持清洁，无污迹。

⑥日常巡查中发现废弃物及时妥善处置，做到无卫生死角。

⑦完成大件垃圾清运工作。

⑧校内垃圾房17个左右，福建东飞环境集团提供垃圾收集桶210个(楼内垃圾收集桶数量应以现场实际勘察为准）。

（2）保洁频率

每天清扫两次，学校各类重大活动及学校临时性事件场地保洁(如:迎新活动、校庆活动、省级及以上领导视察、外宾来访等）。根据学校要求，提前做好活动场地的清洁，活动期间安排相应的保洁设施和保洁人员，确保道路、广场、绿地整体情况达到学校及有关部门的标准。由台风等灾害造成垃圾，应第一时间清理并外运，确保正常的教学、办公秩序。

4、垃圾房管理及垃圾分类

（1）服务标准

①保持垃圾房内整洁干净，同时定期对垃圾房进行消毒清洁，做到日产日清，无垃圾溢出现象。

②对垃圾进行分类：工程垃圾、厨余垃圾、生活垃圾；可做废品的垃圾因另行存放。

③垃圾房按要求定时开放，开放期间要有专人负责。

④垃圾房校方对接是检查无误后，后续物业须对垃圾房的门等设备设施进行日常维护，如发现损坏及时维修，费用物业公司自理。

⑤每学期向每间宿舍分发两种颜色垃圾袋，200个/学期（两种颜色各100个/学期）。

（2）保洁频率

每天清洗一次，保持垃圾房地板及周边整洁。

5、学校各类重大活动的场地保洁(如: 迎新活动、毕业典礼、校庆活动、运动会、重要会议、重要来宾到访等）。

（四）楼宇内部保洁服务及垃圾分类督导员内容及标准（行政教学区、宿舍区）

1、楼道与走廊

（1）服务标准

①按行业标准保持整体的干净、整洁、美观。

②地板（走廊）：无纸屑、痰迹、烟蒂、污垢、积水、痰迹、废弃物等、无乱堆放杂物。

③墙面特别是垃圾桶周边的墙壁要保持干净，有污渍要及时擦拭。天花板：无蛛网、灰尘，无乱写乱画、乱张贴。

④窗户：窗台无灰尘，玻璃清洁明亮。

⑤消防设施、开关盒、栏杆扶手等：无积尘。

⑥垃圾：垃圾桶及垃圾点周围清洁无污渍，无异味，做好垃圾分类工作。

⑦监控探头无灰尘。

（2）保洁频率

每天至少打扫2次，拖擦一次；垃圾必须袋装搬运下楼（不得从楼上抛掷），每天清理两次，量多时适当增加次数；按要求做好垃圾分类、规整工作；消防栓、灭火器、开关盒、栏杆、扶手等每两日擦拭一次；天花板、玻璃窗、监控探头每周一次（2米以上探头每季度清洁1次）。

2、楼大厅

（1）服务标准

①按行业标准保持整体的干净、整洁、美观。

②大厅内不得堆放杂物及停放车辆。

③地面：无纸屑、痰迹、烟蒂、污垢、积水、痰迹、废弃物等。

④黑板、墙面、天花：无蛛网、灰尘，无乱写乱画、乱张贴。

⑤大厅玻璃门、窗户：窗台、门框无灰尘，玻璃清洁明亮。

（2）保洁频率

地面每天至少打扫2次，拖擦一次；玻璃门窗每天擦洗一次；循环保洁。

3、教室

（1）服务标准

①按行业标准保持整体的干净、整洁、美观。

②每天至少清洁2次，每天上午上课之前需完成第一次清洁。下午上课之前完成第二次清洁，并实行全日制保洁。

③每周至少应安排1-2次专项清洁整理工作（包括擦桌椅、拖地板及机柜内等）。

④保证教室内设备设施整洁干净，教室内空调、风扇、窗帘、灯具等要定期清洗，每年至少清洗一次。

⑤教室地面、门、窗户、讲台、黑板、课桌椅、抽屉、多媒体等设备保证整洁。

⑥保证移动桌椅整齐有序。

⑦保证教师休息室清洁干净，垃圾日产日清。

⑧保洁岗不安排住宿，不允许在值班室等场所煮饭。

4、院领导办公室

（1）服务标准

按实际情况要求，至少每天整理清洁一次。

（2）保洁频率

按实际情况要求，至少每天整理清洁一次。

5、行政楼会议室、科报厅、音乐厅

（1）服务标准

每天至少清洁一次，会后要及时清倒垃圾、清洗消毒会议用品，整理桌椅、电子设备等。

（2）保洁频率

每天至少清洁一次，达到随时使用的条件。

6、架空层

（1）服务标准

①车辆摆放整齐，不堵塞消防通道。

②地面干净清爽、无垃圾、无杂物。

③墙面、天花：无蛛网、无污渍、无乱张贴。

④消防栓、灭火器、开关盒、栏杆、扶手等：无积尘。

（2）保洁频率

地面每天清扫一次，其他部位每周清洁一次。

7、电梯

（1）服务标准

地面及箱面整洁，无纸屑、痰迹、烟蒂、污垢、积水、痰迹、废弃物等，无乱张贴。

（2）保洁频率

每天擦洗一次。

8、公共卫生间

（1）服务标准

①每日至少2次对卫生间的洗手台、镜面、拖把池、蹲位、便器（含冲水器）、地面进行擦拭或冲洗，保持洗手台和镜面无明显水珠，无乱粘贴纸张小广告，保持地面的干燥。

②每日换1次新垃圾袋；每两日对墙壁、屋顶、灯具、隔板、手柄、门窗及边框、洗手台下方、垃圾篓等进行刷洗1次；其中行政楼男女卫生间须各配备1个大型卷纸，洗手液、纸巾更换须时（日常配置，由物业公司承担）。

③每周至少做1次消毒、除臭处理，必要时需使用的除臭剂或空气清新剂等。要求目视达到“四净”（地面净、蹲位净、便池净、墙面净），无灰网、无异味、无尿迹、无堵塞。

④所有卫生间需放置檀香及马桶清洁剂除臭上述费用由物业公司承担。

（2）保洁频率

循环保洁，每天至少冲洗两次。

9、楼大厅

（1）服务标准

无堆放垃圾、无放置易燃易爆物品。

（2）保洁频率

定期做好卫生保洁。

10、建筑物天台

（1）服务标准

保持屋面清洁，无乱堆杂物，定期清除杂草；清除排水沟管口杂物，保证不会积水。

（2）保洁频率

每月清扫一次。

11、垃圾分类督导员

（1）服务标准

①垃圾分类督导员有对全校师生进行宣传、指导、监督、服务的义务,并按相关要求做好记录,为各项工作提供基础资料。

②垃圾分类督导员应对全校师生进行垃圾分类知识的宣传普及,逐步提高全校师生的知晓率和参与率。

③垃圾分类督导员需掌握正确的垃圾分类知识和技巧,参加分类指导中心组织的知识讲座及知识考核,配合、参与垃圾宣传小组组织的各项宣传活动,做好试点垃圾减量垃圾分类工作。

④垃圾分类督导员对分配到的负责范围内师生需做好基本情况调查,并做好垃圾分类知识及技巧的宣传和讲解工作,鼓励和引导师生自觉分类。

⑤垃圾分类督导员需对分拣员进行必要的监督指导。

⑥垃圾分类督导员应遵守管理制度,坚持文明引导,使用文明用语、规范用语。

（2）保洁频率

①宿舍区教学区站点开放时间：

上午7:00-9:00；中午12:00-14:00；下午19:00-21:00。

②食堂站点开放时间：

上午9:30-11:00；中午12:30-14:00；下午19:00-20:30。

12、其他要求

物业管理公司必须配置相关人员的装备、工具及其保洁用品用具、设备、物料等。卫生工清洁工具（如扫把、拖把、清洁剂、垃圾袋等），厕所中使用的小号垃圾桶等材料都由物业方提供。垃圾桶的数量由物业公司根据采购人要求进行设置和更换。（楼宇卫生间保洁用的大小号垃圾桶数量不少于入校时盘点数量个，大垃圾桶的规格约为内径50cm、外径54cm、桶高60cm）放在指定区域。放置垃圾桶的位置，必须粘贴有明显的放置区域范围线；每日需进行垃圾清运，日产日清；每天需对垃圾桶进行清洗至少1次，存放垃圾桶的指定区域需每日清扫至少1次；做到垃圾桶及指定存放区域内，无异味、无水渍。）

（五）行政教学楼宇管理服务标准

1、行政教学楼宇管理服务执行标准

（1）负责教学楼教室开关门管理与教室（包括教师休息室）钥匙管理；按冬春季、夏秋季不同作息时间表每天开关门（晚上22:00必须清场并锁闭教室门），防止因管理服务原因造成的教学事故及安全事故的发生。

（2）配合校方教务处做好教室和课桌椅的调配和使用工作，负责做好教务处委托的相关教室设施的管理和各类考试的相关工作，确保借用教室公共财产完好无损。

（3）经校方批准后，负责桌椅的借出和收回工作，保证日常或教室借用后移动桌椅的整齐有序，确保各教室课桌椅完好、不丢失，满足教务处的排课需求，将教室外的桌椅回收放置到位；确保公共区域的休闲椅完好、整齐有序、不丢失。

（4）提供黑板擦、无尘粉笔。黑板擦、粉笔应及时采购、供应和补充，满足教师上课需要，必须提供无尘粉笔，彩色粉笔保证5种颜色以上。

（5）根据教室管理规定和有关文件，禁止未经教务处批准的个人或班级私自长期占用教室，及时清除长期占用教室的“占用宣告”；物业管理公司不得擅自利用教室进行营利性活动，应及时发现并阻止第三方未经批准的营利性活动。

（6）教师休息室管理工作：

①保障教师休息室开水供应，定期对开水器进行清洗保洁。

②保证教师休息室清洁、无乱堆杂物，定期对教师休息室的绿植浇水。

③保持教师休息室内设备、家具完好。

（7）教学楼教室空调、多媒体等设备管理工作：

①建立健全教学楼空调、多媒体等设备管理制度和岗位安全责任制度，落实各级责任人员。

②根据《教学楼空调管理制度》的开放时间和开放温度条件定时开、关空调。

③建立日检查、周巡查制度，并做好相关记录工作，在空调开放期间保证空调运行情况良好，出现问题及时联系报修单位，负责购买更换遥控器电池耗材等，空调遥控器电池费用由物业负责。

（8）教学楼教室内时钟管理

①日常巡查教室内时钟精准情况，及时校时，及时更换电池，电池费用由物业公司负责。

②时钟丢失或损坏，及时上报并购买更换，教室更换时钟费用由甲方负责。

③开学及四、六级英语考试、选调生考试等国家、省、市级重大考试之前必须全面检查所有教室时钟精准情况，保证全部时钟校准到位。

（10）节能管理：

①在保证教学正常的情况下，做好综合教学楼的用电用水的节能工作。

②加强宣传，积极开展“节能减排”系列宣传活动，增强师生节电意识；

③按各学期不同作息时间表每天准时开熄灯，日常巡查，及时关闭闲置的用电用水设备，及时发现、关闭、做好损坏的水管网的报修，增强员工的节电意识，各办公用房、值班用房应节约用电。

（11）图书馆值班管理：

①自觉遵守馆内各项应知的规章制度及“安全防火公约”。

②开闭馆时间为7：30-22：00。7:10—7：30及21：40—22：00期间，门值间应做好工作交接；21：40—22：00闭馆前，在保证大门门值不缺岗的情况下，另一门值需配合工作人员做好闭馆前的清场工作（引导读者有序离场并清理读者遗留物品）。

③负责馆内公共区域的门、窗、水、电的开关工作。早上7：45分前，应开启馆内公共区域（不含办公室等指定区域）的门、电源等；并需本着节能节电的原则，根据天气情况及光线情况，做好馆内公共区域（不含书库、办公室等指定区域）的灯光、空调的调控工作。

④熟悉图书馆布局，配合工作人员做好咨询、引导工作（场所位置及通知栏等具体事项）。

⑤监督、引导读者有序地刷卡入馆，如遇持有有效借书证但无法刷卡入馆的读者需核实其证件并做好登记工作。

⑥监督并制止读者携带饮料、食物以及馆内命令禁止的物品入馆。

⑦门禁发出鸣叫声时应主动询问、检查读者是否有未办理借阅手续的图书，如有应第一时间和服务台工作人员联系。

⑧做好家具、设备等物品进出馆的核实工作并做好相应记录。

⑨维持图书馆门口及周边的秩序（引导车辆的有序停放），劝导门口及周边的不文明行为，保证图书馆的安静。

⑩作为值班室安全第一责任人，不得在值班室留宿他人，值班期间应及时关注消控警报并实时查看监控，如发现可疑人员及突发情况，应第一时间上报馆安全专员或馆领导并配合处理。

⑪负责图书馆值班室钥匙保管工作并做好相应的使用登记记录。

⑫闭馆后应坚守岗位，做好馆内全面巡视并定期着重做好巡查工作，如做好馆内各区域的门、窗、水、电的巡查工作，检查是否有人员滞留馆内，防止各种破坏活动和事故发生等。

⑬在保证大门门值不缺岗的情况下，负责音乐厅的门、窗、电的开关工作，并定期做好馆内绿植养护及鱼池喂食工作。

⑭节假日及寒暑假闭馆期间需正常值班，应保持手机畅通、及时接听电话，并做好相应的巡查记录，如遇施工、接待等特殊安排需配合馆内工作人员做好开关门工作。

⑮除岗位要求安排住宿（不得携带家属及留宿他人），不允许在值班室等场所煮饭；开水间每日保洁2次，每二小时巡扫1次。做到供水设备表面清洁、无污渍、无小广告；地漏排水通畅，无积水、无垃圾堵塞现象；地面无污渍，无积水、无湿滑现象；垃圾筐及时清洁；墙面卫生也要整洁干净，无污渍，特别是地面要时时干净，不能有水和杂物。

（六）宿舍楼宇管理服务标准

1、小区门值管理服务

（1）统一着装、礼貌待人、不脱岗，人员出入管理规范。

（2）小区值班室安排宿舍值班员24小时值班，定点巡查，劝止违反公共安全秩序的行为，防止发生偷盗、斗殴及人为破坏事件;熟悉本小区学生情况，禁止闲杂人员进入宿舍楼，认真执行会客及大件物品出入登记制度。

（3）管理好小区门禁、学生宿舍和公共部位的钥匙，不得随意外借，钥匙标签清晰，学生房间钥匙与门锁配套，安全门钥匙标志明显。

（4）外来人员凭有效证件（学生证、身份证）会客，并且有被会客学生陪同；外来施工人员必须办理施工证明，值班员必须详细登记外来人员进出宿舍楼时间及进入地方。

（5）做好值班室的各类记录，确保记录完整、规范、整洁;值班室内清洁、整齐，不违章用电;做好宿舍楼门厅橱窗、公告栏、宣传栏的管理和保洁，及时更新有关服务信息。

（6）严禁电动车、共享自行车进入宿舍片区，严禁外卖人员进入宿舍片区，严禁外来人员在宿舍片区内乱贴广告，严禁外来人员在宿舍片区内摆摊设点及进行各类商业活动。

（7）除岗位要求安排住宿（不得携带家属及留宿他人），不允许在值班室等场所煮饭。

2、宿舍水电表服务

（1）值班员严格按照技术规程对所管理的设备安全运行状态及所属水、电表范围的安全状况进行检查，发现不安全因素，遇有故障水、电表（突增突减、走不动），及时上报管理部门，限期解决。

（2）所有在水、电表范围发生的行为都要有责任人员的记录，包括正常的抄表、巡视及维护工作，记录中要明确进入时间，工作内容及员工本人的签字。

（3）按时按月抄表，不得随意提前或推后，做到计量准确，抄表率须达到100%。

（4）抄表必须到位，严禁估抄，漏抄、错抄、请人代抄，抄表前后要和用户进行验表，核实水电表数量。

（5）保证抄表帐本清晰、完整、整洁，正确及时地登记和传递，当月抄表单必须按时送交管理部门，及时审核准确送报。

（6）随时与管理部门人员复核用户缴款情况，取得工作的配合和联系。

（7）做好每月水电数据上传缴费系统和打印缴费银行对账单工作、按管理部门要求做好相关统计工作，理顺用户编号，如实体现未交户和报停户，核对月底准确报管理部门核查，年终做好记载（汇测）及变更工作。

（8）要妥善保管抄表报表及相关票据。

3、学生宿舍管理服务

（1）做好学生入住安排、宿舍调整工作。

（2）退宿工作：因学生退学、休学、毕业离校在规定日期内办理退宿手续；检查完寝室公共物品，如有寝室公共物品遗失或人为损坏的要照价赔偿；做好退住后宿舍地面、天花、墙面、门、窗户、窗帘、桌椅等的卫生保洁工作。

（3）假期宿舍封楼工作：寒暑假对宿舍楼进行检查并进行封楼，学校放假后，校区原则上不安排学生住宿，有特殊情况确需留校住宿的预先申请经校方同意后，方可安排住宿。

（4）统计工作：每月统计学生具体住宿情况、变动情况以电子版或书面形式上报校方；每季度核对一次所有住宿人员情况，并填写《住宿情况表》，发现与名单不符的住宿情况或私自入住者，要求立即搬离并报甲方主管部门。

（5）每月安排学生宿舍水电计量，做好水电数据录入工作，做好学生宿舍水电费催缴工作；做好节水节电工作，公寓内无常流水、常明灯现象，制止违章用电；水电抄表准确，催费及时，超额用水用电费收缴率98%以上。

（6）负责各楼内的公共安全秩序的维持与管理；负责各楼内的消防安全管理，依据相关法律法规及学校管理规定做好学生公寓安全保卫和防火、防盗等防范工作，确保楼内的人身财产安全。

（7）严禁任何人在公寓内使用明火，杜绝违章用电（寝室内禁止使用电炉、“热得快”等校方禁止使用的电器）。

（8）按学院要求定期定点做好除“四害”工作。

4、学生管理

（1）根据学生登记表对本宿舍楼的学生住宿情况要熟悉，做到心中有数，进楼三个月内要求识人率达到80%以上。

（2）配合甲方相关部门对宿舍建筑物内卫生与房间卫生的检查，做好违章电器的查处工作。

（3）配合甲方相关部门做好晚归学生登记工作。

（4）配合宿舍管理部门、学生管理部门和学生组织开展宿舍文化建设活动、宿舍文化建设工作等，积极开展健康有益的文体活动和创先争优活动，创造良好的宿舍文化氛围。

（5）能及时向有关部门和学生管理部门反映学生在宿舍内的表现和动态。

5、安全管理

（1）制定完备的突发事件应急预案，包括消防应急、台风应急、地震应急、反恐应急及其他突发事件应急预案。当班工作人员负责及时控制和处理突发事件。

（2）合理规划，在小区内划定明确的交通标志，并委派专人维持停车秩序。

（3）每天负责安排人员4次以上巡视各楼层：白天2次，夜间不少于2次，积极配合保卫处做好学生宿舍的安全保卫工作。

（4）加强对楼内强、弱电间管理，每周巡查一次，发现问题及时处理，做好文字记录；未经甲方批准，不得允许无关人员和外来人员进入，强、弱电间不得堆放杂物。

（5）配合、跟踪公共设施（门禁系统、消防系统、中央空调系统、电梯系统）维保单位的维保工作，做好文字记录。

（6）每天对学生宿舍楼公共部位进行安全检查，确保安全设施完好、安全通道畅通。对检查中发现的安全隐患有书面通知，整改回访等记录。

（7）定期开展消防宣传活动；每年组织二次应急消防演习，并做好记录。每学期组织对所属员工进行业务与安全技能培训，熟悉工作业务，熟练使用楼内配置的设施设备和消防器材，定期对消防设施进行安全点检，并做好消防设备台账。

（8）寒暑假期间对留宿学生实行集中住宿，对空宿舍水电开关进行关闭，节约水电，避免出现安全事故。

（9）发现严重安全问题的及时报甲方主管部门。

6、学生宿舍文化建设

（1）节假日活动开展：根据各种节假日的特性，进行相应的节日活动。

（2）开展日常宣传教育：利用多种形式，开展主题宣传，将日常教育引导渗透到学生公寓生活的方方面面。

（3）开展防火防盗安全教育，普及安全知识，树立安全防范意识。

（4）开展共建活动，开展公寓文化节活动等。

（七）会议服务标准

会务服务原则上为院领导会议，院务会议，部、处领导联席会议，全院性会议，重要嘉宾到访等。会务服务主要集中在行政楼、科报厅、图书馆、操场、逸夫馆等，由学院具体安排。

1、做好会务服务工作，规范会务服务行为，严格执行不同规格的会务服务标准。

2、按会议要求做好会场布置、接待、礼宾、横幅标语安装、茶水服务、音响视频投放、空调开启等服务，协助各类会议、活动的顺利进行。会前30分钟须开窗通风开空调，准备茶水、座位牌、座麦，开启LED屏设备（视频会议按通知时间提前调试设备），引导就座，服务茶水等；会中须间隔30分钟续茶一次，在场外指定地点候场待命；会后恢复会议室原状。

3、以上院级会议外，日常根据会议室的预定情况须提前30分钟开门，启动电子设备，会议结束后及时整理会场，保证下一场会议正常进行，严禁私下外借。

4、因会议举行的时间不限，可能存在晚上、周末、节假日、寒暑假的情况。物业公司在得到会议计划或会议通知后应及时做好准备，会务服务不得提前离场。

（八）绿化服务

1、绿化养护要求

绿化养护按校区现有的草坪、地被植物种类、数量、生长状况，乔灌木（所有）养护管理，以及荒草地杂草的适时修剪和清除。具体养护内容包括：浇灌排水、施肥、病虫害防治、白蚂蚁消杀、修剪造型、树木修剪整形、中耕除草、保洁卫生、树穴硬化物破除清理、因养护管理不善(含白蚂蚁消杀不及时)导致的死亡的植物补植、树木扶正、抗台防汛工作(灾后扶正清理任务等)、清理各类原因造成的树木刮倒断枝、养护标段内的瓜果看护(含依采购人要求采摘或处理瓜果)、绿化和园林设施维护、以及临时性、突击性养护任务、保证学校重大活动的绿化环境良好等；绿化养护所需工具、设备、肥料、农药、燃料、垃圾外运费用由中标方负责，最少配备一辆浇水车，费用由中标方负责。具体要求为：

（1）乔木：依据实际情况，适时灌溉、施肥，枝叶生长正常，无枯枝残叶；依据环境与树木生长势强弱进行修剪，并根据季节进行修剪，树冠完整、枝条分布均匀；及时剪除枯枝、黄枝、病虫枝、荫蔽徒长枝及阻碍车辆通行的下垂枝，及时清理干净修剪物；及时防治白蚂蚁等病虫害，以防为主，早发现早处理；树木无钉楔，无折枝，无捆绑现象；树身涂白均匀、高度一致(涂白高度1米)；及时清除树根周围杂草；及时更换因养护管理不善(含白蚂蚁消杀不及时)导致的死亡的树木，补植苗木的品种、规格与原树木相同。

（2）灌木：生长旺盛，枝序分布均匀，树冠完整,树形美观;主枝排列有序、错落有致、层次分明、互不干扰;适时浇水施肥，防病虫害，防寒防冻；及时剪除枯枝、病虫枝,清理杂草，及时清理干净修剪物；及时补植因养护管理不善死亡的灌木，品种、规格与死亡灌木相同。

（3）绿篱：依据实际情况，适时灌溉、施肥，防治病虫害，防寒防冻；绿篱表面平整、立面整齐、边沿线条、棱角分明;长势旺盛，脚部枝条不秃、不裸;无缺株断垄，无枯死枝条、枯叶，无蛛网灰尘；及时修剪、除杂草，并及时清理干净修剪物及杂草；及时补植缺株，品种、规格与死亡原植被相同。

（4）球类：依据实际情况，适时灌溉、施肥，防治病虫害，防寒防冻；球面美观、圆形自然规则、弧线对称均匀;球面密实、叶色鲜艳;球面无病枯叶，无蛛网灰尘; 及时剪除枯枝、病虫枝,清理杂草，及时清理干净修剪物；及时更换因养护管理不善死亡的苗木，品种、规格与原苗木相同。

（5）爬藤植物：枝蔓旺盛，牵引上架；架面覆盖均匀、美观；无病枝、枯枝、无下部徒长枝；枝条无尘土、杂物；

（6）草皮(含停车场嵌草砖杂草)：适时施肥、浇水，及时防治病虫害；草坪平整，坪沿明显、整齐。修剪及时，修剪高度全年控制在10-15厘米。草坪内无存放修剪断草和清除的杂草。草坪缺苗、断垄及时补栽，苗全、苗壮、不露土。

（7）在养护过程中，采购人有权要求中标人对学校的绿化进行景观设计。

2、绿化养护项目具体要求：

承包范围内的所有绿化养护均需按照下列技术要求进行规范养护管理。

（1）浇水排水

①浇水原则：浇水应根据不同植物生物学特性、树龄、季节、土壤干湿程度确定，做到适时、适量，不少浇，不漏浇。夏季中午气温较高时不宜浇水，温差较大容易造成植物死亡；冬季早晚气温较低时不宜浇水，特别是晚上浇水易造成根系冻害而死亡。

②浇水次数和时间：浇水次数应视天气、土壤含水率等具体情况确定，不同地段的浇水次数应有所不同。

③浇水量：浇水量以浇透为宜，不得仅浇湿表层，不得浇水过量。浇透指浇到栽植层及根部。

④排水：土壤出现积水时，应及时排出。

（2）施肥

①施肥原则：为确保园林植物正常生长发育，要定期对树木、花卉、草坪等进行施肥。施肥应根据植物种类、树龄、立地条件、生长情况及肥料种类等具体情况而定，要求至少每年施肥2次，每次施肥量为0.05千克/棵。

②施肥对象：承保范围内生长不良、需要加强养分的树木、木本花卉、草坪等。

③施肥种类：基肥一般采用有机肥，在植物休眠期内进行，基肥应充分腐熟后按一定比例与细土混合后施用，化肥应溶解后再施用。追肥一般采用化肥或复合肥在植物生长期内进行。干施化肥一定要注意均匀，用量宜少不宜多，施后必须及时充分浇水，以免伤根伤叶。

④施肥次数：乔木每年施基肥1次，追肥2次；灌木每年施基肥1次，追肥2次；色块灌木和绿篱每年施基肥2次，追肥2次；草坪每年结合打孔施基肥2次，追肥不少于2次。

⑤施肥量：根据树木的种类和生长情况而定，种植三年以内的乔木和树穴有植被的乔木要适当增加施肥量和次数，肥料要埋施，打穴或开挖沟，施肥后要回填土踏实、淋足水、找平，切忌肥料裸露。

⑥乔木施肥穴的规格一般为30×30×40厘米，挖沟的规格为30×40厘米，挖穴或开沟的位置一般是树冠外缘的投影(行道树除外)，每株挖对称的两穴或四穴。

（3）修剪

①修剪原则：应根据树种习性、设计意图、养护季节、景观效果进行修剪，达到均衡树势、调节生长、姿态优美、花繁叶茂的目的。

②修剪包括除芽、去蘖、摘心、摘芽、疏枝、短截、整形、更冠等技术。

③修剪分常规修剪和造型(整形)修剪两类。

常规修剪以保持自然树型为基本要求，按照“多疏少截”的原则及时剥芽、去蘖，合理短截并疏剪内膛枝、重叠枝、交叉枝、下垂枝、腐枯枝、病虫枝、徒长枝、衰弱枝和损伤枝，保持内膛通风透光，树冠丰满。造型(整形)修剪以剪、锯、捆、扎等手段，将树冠整修成特定的形状，达到外形轮廓清晰、树冠表面平整、圆滑、不露空缺，不露枝干、不露捆扎物。

④乔木修剪：一般只进行常规修枝，对主、侧枝尚未定型的树木可采取短截技术逐年形成三级分枝骨架。庭荫树的分枝点应随着树木生长逐步提高，树冠和树干高度的比例应在7：3至6：4之间。行道树在同一路段的分枝点高低、树高、冠幅大小应基本一致，影响电力、交通、照明等设施的，应按照相关部门的规定及时剪除影响安全的枝条。

⑤灌木修剪：一般以保持其自然姿态为原则，疏剪过密枝条，保持内膛通风透光。

丛生灌木的衰老主枝，应本着“留新去老”的原则培养徒长枝或分期短截老枝进行更新。观花灌木和观花小乔木的修剪应掌握花芽发育规律，对当年新梢上开花的花木应于早春萌发前修剪，短截上年的已花枝条，促使新枝萌发。当年形成花芽，次年早春开花的花木，应在开花后适度修剪，对着花率低的老枝要进行逐年更新。多年生枝上开花的花木，应保持培养老枝，剪去过密新枝。

⑥绿篱和造型灌木(含色块灌木)修剪：一般按造型修剪的方法进行，按照规定的形状高度修剪。每次修剪应保持形状轮廓线条清晰，表面平整、圆滑。修剪后新梢生长超过10cm时，应进行第二次修剪。若生长过密影响通风透光时，要进行内膛疏剪。当生长高度影响景观效果时要进行强度修剪，强度修剪宜在休眠期进行。

⑦藤本修剪：藤本每年常规修剪一次，每隔2～3年应理藤一次，彻底清理枯死藤蔓、理顺分布方向，使叶幕分布均匀、厚度相等。

⑧盆草花修剪：要掌握各种花卉的生长开花习性，用剪梢、摘心等方法促使侧芽生长，增多开花枝数。要不断摘除花后残花、黄叶、病虫叶，增强花繁叶茂的观赏效果。

⑨草坪修剪：草坪的修剪高度应保持在6-8cm，当草高超过12cm时必须进行修剪。

⑩修剪时间：落叶乔、灌木在冬季休眠期进行，常绿乔、灌木在生长间隙期进行，亚热带植物在早春萌发前进行。绿篱、造型灌木、色块灌木、草坪等按养护要求及时进行。

⑪修剪次数：按需修剪。乔木不少于1次/年，绿篱、灌木不少于6次/年。

⑫修剪的剪口或锯口平整光滑，不得劈裂。

⑬修剪应按技术操作规程的要求进行，按规定做好现场安全维护隔离及指挥，注意人员及交通安全并及时清除修剪物。在日常检查中发现折枝、垂枝应在24小时内及时修剪，对倒伏树木及时扶正、加固。

（4）病虫害防治

①防治原则：坚持“预防为主，综合防治”的方针，掌握园林植物病虫害发生规律，在预测、预报的指导下对可能发生的病虫害做好预防，对已经发生的病虫害进行及时治理、防止蔓延成灾。病虫害发生率应控制在5%以下。

②经常检查绿化病虫害，做到早发现、早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长，使植物增强抗病虫能力。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染，用化学法防治时，药物用量及对环境的影响要符合环保的要求和标准。

③喷药应在无风的晴天进行，阴雨或高温炎热的中午不宜喷药。喷药时要注意人员安全、避开上下课高峰时段，做好现场维护和指挥，文明喷打，喷药后要立即清理药械，不准乱倒残液。

④对药械难以喷到顶端的高大树木或蛀干害虫，可采用树干注射法防治。

⑤农药要妥善保管，施药人员应注意自身的安全，必须按规定穿戴工作服、工作帽、戴好风镜、口罩、手套及其他防护用。

⑥人工防治，挖除地下害虫时，深度应在5～20cm以内，接近树根时不能伤及根系。人工刮除树木枝干上介壳虫等虫体，要彻底干净，不得损伤枝条或枝干内皮。刮除树干枝干上的腐烂病害时，要将受害部位全部清除干净，伤口要进行消毒并涂抹保护剂，刮落的虫体和带病的树皮，要及时收集烧毁。

⑦开展病虫害防治使用的基本农药的费用由中标人承担。

（5）开盘、松土、除草

①松土：土壤板结和人为践踏严重地带要及时进行松土，松土深度5～10cm为宜。草坪应用打孔机松土，每年不少于2次，必要时用沙壤土混合有机肥料铺施，以保障生长整齐、划一、青绿度高、弹性好而整齐美观。

②垂直绿化松土沟宽应小于或等于20厘米，单植灌木树冠离地大于或等于50厘米的松土沟宽应小于或等于20厘米。

③除草：坚持“除早、除小、除了”的原则，随时清除杂草，除草必须连根剔除。绿地内应做到基本无杂草，草坪的纯净度应达到95%以上。

（6）补植

①园林绿地植被保存率应达100%，保存不利导致缺株、断行应及时补栽。补栽应使用同品种、基本同规格的苗木，保证补栽后的景观效果。最好于春秋季节补植提高成活率。

②草坪秃斑应随缺随补，保证草坪的覆盖度和致密度。补草可采用点栽、播种和铺设等方法。

③因养护管理不到位造成苗木死亡的，补植的苗木费用由中标人承担。

（7）扶正、支柱

①倾斜度超过10度的树木，须进行扶正，落叶树栽休眠期进行，常绿树栽萌芽前进行。扶正前应先疏剪部分枝桠或进行短截，确保扶正树木的成活。

②新栽大树和扶正后的树木应进行支柱。支柱材料栽同一路段或区域内应当统一，支柱方式要规范、整齐。支柱着力点应超过树高的1/2以上(最高位2.5米)，支柱材料栽着力点与树干接触处应铺垫软质材料，以免损伤树皮。每年生长季节对支柱进行一次全面检查，对松动的支柱要及时加固，对嵌入树皮的捆扎物要及时解除。

（8）特殊季节园林绿化养护

①夏季根据天气预报和绿地实际情况，检查花、草、树木的生长情况，做到防台风、抗旱的组织和实施工作，预测出花、草、树木的缺水时限，进行有效抗旱工作。

②冬季必须按植物生长规律做好防冻工作，采取有效措施，保持花、草、树木的生长。

③树干涂白，涂白时间一般在11月中下旬到12月中旬之间，温度过低会造成涂白材料成片脱落。涂白高度灌木为1.0米、乔木为1.6米，也可适当高涂。同一路段、区域的涂干高度应保持一致，以达到整齐美观的效果。

（9）防台风措施：台风季节应做好树木的修剪工作，以尽量减少台风危害。对危树应及时采取加固措施。风暴后应及时疏通道路，修剪断折、下垂的枝条；将歪斜、倒伏的树木扶正。

3、绿化养护建档要求：

要求主要管理人员参加校方管理部门绿化相关会议，并按要求完成相关工作。要求主要管理人员按要求申报以下资料：岗位人员联系表、到岗人员签到表、绿化养护管理应急工作预案及应急排班表、绿化养护工作年计划、养护月历、学校绿地苗木登记表、绿地设施统计表、整形修剪年度计划及实施情况表、施肥年度计划及实施情况表、补植移植登记表、绿地病虫害防治情况登记表、绿化养护年度工作总结、制定校园园林绿化科养护管理应急预案以及校方要求的其他绿化档案资料，并根据校方要求及时、规范更新并报送校方管理部门。

4、人员要求

（1）对绿化养护人员要求

①日常绿化养护人员不少于5人，每天作业时间为 8小时。服务范围内的绿化养护工作，投标人必须按采购人审核通过的人员安排表进行运作，保证全年每天到岗人数及人员准时到岗(包括节日、双休日)。如未按要求到岗，采购人有权视情况按200元/人次进行扣款，并在当期考核周期中进行扣分。

②需配备1 名技术负责人（绿化消杀主管，不在5人范围内），技术负责人应为园林绿化专业中级工程师及以上职称投标文件中需提供相关证明材料。

（2）派驻人员要求

①派驻的人员在作业期间不符合采购人要求的，采购人有权要求更换，中标人应予以配合，并承诺考核合格人员要保持稳定，至少服务六个月以上。

②派驻人员需服从采购人的管理，如派驻人员不能配合采购人开展工作，或给采购人造成不良影响的，采购人有权要求更换派驻人员，且不减免人员更换的赔偿费用。

③关于人员更换的事宜，均以书面通知或书面申请为准。

④工作人员回乡探亲、休病事假等要及时派人补充，不得出现缺岗现象。如遇任务繁重或特殊气候要求(强台风、特大暴雨等)需要突击性完成工作任务时，中标人应服从采购人有关人员指挥，并按采购人要求增加人力或延长工作时间以保证工作按质按量按时完成。

（3）养护作业要求

①上岗作业时必须统一着装、佩戴明显标识、文明施工、礼貌服务、仪容整洁。

②日常养护需避开师生上下课高峰期以免造成交通拥堵、人员及财产安全等问题。

③绿化现场带队人员落实作业任务及标准、跟班作业、做好检查记录，对各种问题及时整改到位。

④遵守劳动纪律按时交接班。

⑤日常作业应符合安全规定，进行特殊作业时如高空整形修剪、病虫害防治等，作业人员应按相关规定，穿着相关防护服装，做好安全防护措施，设置警示标志，配备专职安全员等，确保人员和作业安全。

（4）养护作业车辆作业要求

①作业车辆准时出车，准点作业。  

②车辆车容洁净，专用标志和警示灯清晰完整。

③安全生产文明作业。

④作业车辆作业时不能超速、超重作业。

⑤货车不得沿途漏洒垃圾泥沙，水车不得把泥土冲出路面。

（九）四害消杀服务

1、校区消杀工作标准要求

（1）全校区（包括食堂内部）消杀工作由中标人负责，具体费用由中标人负责。中标人自己开展消杀工作未达到消杀效果的，校方有权直接委托专业消杀公司开展此项工作，具体费用由中标人负责。

（2）掌握辖区范围内的鼠害、蛇类、白蚁情况，根据危害情况投放相关药物防治，消杀人员必须严格按照投放药物注意事项要求进行操作，对每次投放药物情况，应认真记录在《消杀药物投放情况记录表》上，投放地设置警示标志，注意人员、环境安全。

（3）每月全面消杀蚊蝇二次，每月对垃圾房进行消杀二次。

（4）对污水井、排水沟、阴沟、竖井、隔油池等害虫隐藏点，每月进行二次以上烟炮消杀。

（5）负责提供国家规定使用的消杀药品，并对药物名称、数量、使用情况进行详细记录，消杀药品应即购即用，用剩的药品，指派专人妥善保管。

（6）对校区环境进行消杀工作时，用喷洒设备将配制好的溶液适度喷洒，同时做好防护措施，应在顺风处喷洒，同时减少与行人的直接接触，选择行人稀少的时间作业。

2、餐厅消杀工作标准要求

乙方的杀灭效果应达到有关标准。老鼠、蟑螂等防制服务1个月后要达到国家卫生标准，达到全国爱卫会除四害标准，达到省、市爱国卫生运动委员会有关规定。如因乙方原因达不到指标，须重新杀灭的费用由乙方自行负担。校内餐厅在开学前需进行全面消杀，在学期结束餐厅结束营业后，再次进行全面消杀（常规一学期两次，如遇特殊情况，额外增补次数）。

3、隔油池清掏服务

校内共计五个餐厅、两个小站。校内餐厅的所有隔油池需每周清掏一次，确保隔油池不堵塞。

（十）电房设备供电维护要求

保证供电系统正常运行，对供电设备的日常管理和养护维修。其中高低压配电室、夜景照明及配电室至配电箱的线路、设备维护。屋面的泛光灯、楼顶的夜景照明、配电箱后（含配电箱）的线路、设备，电机、事故照明、开水间配电箱、场地照明（路灯、草坪灯、墙头灯）的线路、设备维护、维修。中标人应做到：

（1）建立设备管理、值班、操作制度。

（2）室内照明、通风保持良好，室温控制在40度以下，墙上配挂温度计。

（3）建立运行记录，发现问题应及时维护、及时上报。

（4）供电回路操作开关标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电更应挂牌。

（5）配电房内禁止乱拉接线路，供电线路严禁超载供电。

（6）配电房应有防水、防鼠、防火设施。

（7）统筹规划，做到合理、节约用电。

（8）制定完整的设备维护制度、计划和值班制度，有完整的应急处理实施方案；供电运行管理（高压配电室实行24小时值班，有运行记录）。

（9）供电运行工和维修人员必须持证上岗。中标方至少配置2名持有高压入网证的人员负责供电运行管理。

（10）从事供配电系统维护维修、值班的所有人员必须持有有效证件，并在校区管理部门备案，每2年应负责联系高低压柜及变压器的年检。

（11）加强日常维护检修，照明、指示灯具线路、开关要保证完好。

（12）设备出现故障时，维修人员应在接到报修后10分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜。

(13)用电设备定期维护，高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，变（配）电系统联络自切正常。功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠。年内确保无重大责任事故，确保用电安全。配电间实行封闭管理，配备灭火器材。

(14)遇供电部门停电通知要第一时间通管理部门，遇紧急情况需临时停电应采取必要的紧急处理措施，及时发布停水、停电公告。

(15)提供值班休息室，不得留宿家属及外人，不允许在值班室等场所煮饭。

(16)日常加强校内主要管网巡视工作、杜绝跑、冒、滴、漏，发现爆管及时汇报校区管理部门。

（十一）搬运、清运服务标准

1、设备、家具的搬运服务，将学院和各部处设备、家具搬运至校内指定的仓库存放。

2、要求制定管理办法，指定专人负责；按时搬运到位，服务及时率100%；应做好搬运档案，并登记台帐。

3、如遇特殊情况（如采购人新设备进场、临近寒暑假等），物业公司应服从采购人安排，及时搬运到位。
    4、搬运过程中应配备相应的工具，如小推车、绳子、轻型卡车等，搬运及时，不可无故拖延时间,不可恶意造成报损废旧仪器及家具的损坏。

5、搬运时物业公司应做好相应的安全防护措施，搬运工人应接受过基本的安全培训，并具备基本的安全常识，搬运过程中造成的一切安全事故由物业公司自行承担。

6、物业公司负责将校园生活垃圾集中到校内垃圾收运点。

7、校内的大件垃圾、绿化垃圾等清运事宜由物业公司负责，费用纳入物业管理费中，如发现随意清倒垃圾，一经发现将严惩处理。

（十二）其他管理服务标准

1、重大节日、重要来宾到访等重大活动及园方临时性事件的物质保障供给和场地布置工作。主干道及办公楼宇前布置彩旗，悬挂横幅、灯笼，安装拱门，会场布置及家具搬运及场地的卫生保洁等工作。购物费用由甲方承担。

2、失物招领等便民服务，如借打气筒、针线包、小五金工具等服务，认真填写服务记录，各类物品妥善保管。

（十三）物业管理服务岗位设置及相关要求

1、服务岗位设置

（1）按照劳动法用工规定，男性在60周岁以下，女性在55周岁以下。

（2）行政楼值班岗位：年龄在35周岁以下的女性，身高1.60米以上，容貌端正具有亲和力，高中以上文化程度，普通话标准，持健康证，有服务工作经验。

（3）保洁人员要求：要求能吃苦耐劳，工作兢兢业业，女生小区及女生宿舍楼应为女性员工。

（4）楼宇管理员要求：女生小区及女生宿舍楼应为女性员工。

（5）项目经理要求：男性50周岁及以下（女性45周岁及以下），本科以上（含本科）学历，持有物业企业经理证书（工作单位为投标人）。

（6）教学区主管要求：男性50周岁及以下（女性45周岁及以下），大专以上（含大专）学历。

（7）宿舍区主管要求：男性50周岁及以下（女性45周岁及以下），大专以上（含大专）学历。

（8）绿化消杀主管要求：男性50周岁及以下（女性45周岁及以下），大专以上（含大专）学历。

（9）电房维护人员（3人）要求：男性50周岁及以下，具备有效期内的高、低压证。

（10）人员总体要求：遵纪守法，恪守社会道德，树立服务第一、师生至上的思想，工作积极主动、热情周到，责任心强，有敬业爱岗和创新精神。身体健康，无传染病及精神病史，体貌端正，无犯罪记录。服务人员统一着装，仪表整洁卫生，姿势端正规范，工作语言文明、清晰。按国家规定需要持证上岗的，必须持证上岗。

2、相关要求

（1）项目经理或者项目主管每天必须有一人24小时驻校，处理突发事情。项目经理或者项目主管离开项目一天以上时间的必须向后勤与基建管理处报备。

（2）项目经理、教学区主管、宿舍区主管和绿化消杀主管不能是同一人。

（3）电房维护人员：具备有效期内的高、低压证。

（4）校方除提供适当必需的管理人员办公场所、岗位要求需安排住宿的、仓库用房外，校方还在各楼群中设有楼宇必需的值班用房。但物业公司管理人员所需的饮食起居（含洗涤、晾晒等）用房与设施配备由物业单位自行在校外解决或向后勤与基建管理处教室宿舍管理中心申请有偿住宿用房。注：以上除岗位要求安排住宿（不得携带家属及留宿他人），其他岗位一律不得留宿校内同时不允许在值班室等场所煮饭。

（5）中标人须优先接收并妥善安置现有学校推荐的工勤人员和物业服务人员。

（6）校方提供给物业单位使用的管理、仓库、值班室等用房，限额使用水电，超出部份由物业公司承担；电话费由物业公司自行承担。

（7）物业公司的办公设备、设施、工具、材料的费用包含在物业管理费当中。物业公司针对本项目拟投入的物资、设备、耗材及数量应在中标 后进行采购，保证设备投入本项目中使用（服务期间如设备损坏、丢失，投标人均需提供同类同性能设备供本项目使用）。

（8）物业公司须为本项目配置一辆自有产权的总质量6000kg（含）以上洒水车。

（9）物业公司在管理服务期内因物业公司原因造成第三方人员伤亡和财产损失的，由物业公司负责赔偿。物业公司在承包期内其工作人员发生各种事故：包括工伤、死亡、治安、犯罪、交通、防火和劳资纠纷等事件，所造成一切后果及损失，由物业公司自行承担经济和法律责任。

（10）物业公司报价中应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用，包括但不限于：人员费用工资【（不得低于福州市最低工资标准）、节假日加班工资、福利、社保医保、奖金和各种津贴、补贴、保险（含意外险），以及工作服装费、各项岗位培训费】，各种日常行政管理费用，各种办公设备、用品及物业工具、耗材费用、资产折旧，保洁服务费，“四害”消杀费，大件垃圾清运费，会务服务费、教室用品费，卫生间用品费、垃圾分类（含分类垃圾袋）、绿化养护费（图书馆）等服务内容中所包含的一切费用，学校除按中标价支付服务费外不再承担任何费用。  

（11）在履约期间，若发生欠薪，学校有权扣下任一欠薪月应支付服务费，同时当月考核为不合格；若连续2个月发生欠薪，则扣下欠薪月应支付服务费和没收履约保证金，2个月考核均不合格；若累计3个月发生欠薪，则扣下欠薪月应支付服务费和没收履约保证金，学校有权保留单方面随时解除合同的权利，并索赔相应的所有损失。

（12）投标人承诺中标后，合同签订之日起一个月内为企业员工购买合同期内个人意外险或雇主责任险，若投标人履行合同后一个月内没有履行承诺的，视为违约，采购人有权单方面终止合同，未进行承诺或承诺不满足的视为无效投标。

四、考核内容

根据招标和合同约定付款方式按月物业管理服务费支付和年物业管理服务考核金支付，具体考核标准如下：

1、月物业管理服务费

后勤与基建管理处对承包方物业管理服务进行监督和检查，评定当月考核分数。

（1）月应发物业管理服务费=年物业管理服务费（年中标价格）×97%÷12月。

（2）月物业管理服务费支付=月应发物业管理服务费按考核比例支付-当月扣减金额。

对物业管理服务效果进行考核，评定当月考核分数，月应发物业管理服务费按考核比例支付。①考核分数＞90分，全额发放；②80分＜考核分数≤90分，按95%发放；③70分＜考核分数≤80分，按90%发放；④60分＜考核分数≤70分，按85%发放；⑤考核分数≤60分，按85%发放。

（3）月考核分数≤60分，甲方有权启用履约保证金，用于维持正常物业服务内容支出。

（4）一个周期合同中出现两次月考分数≤60分，视为乙方提供的物业服务无法满足院方需求，院方有权单方面解除合同。

（5）物业管理服务考核标准

（6）院方指派专人根据考评办法每周统计承包方物业服务情况，对承包方不合格服务开具整改通知单，并通报承包方。

2、年物业管理服务考核金

年物业管理服务考核金=年物业管理服务费（年中标价格）×3%。

根据学院维修满意度师生测评分数和月平均考核分数评定，月考核占比80%，师生测评占比20%。

（1）考核分数＞90分，全额发放。

（2）80分＜考核分数≤90分，按80%发放。

（3）70分＜考核分数≤80分，按50%发放。

（4）60分＜考核分数≤70分，按0%发放。

（5）考核分数≤60分，按0%发放，视为乙方提供的物业服务无法满足院方需求，院方有权单方面解除合同。

3、处罚等级分为四级：

（1）Ⅰ级：检查中，出现影响较小的问题，通知后不及时处理或整改不到位的，均按扣分和处罚办法执行。

（2）Ⅱ级：同样问题发现二次（含）以上，造成较大影响的情况，整改不及时或不到位，翻倍进行扣分和处罚。

（3）Ⅲ级：屡次发生同样问题，并造成重大影响，因整改不及时或不到位导致发生安全事故,造成媒体曝光、主管部门处罚、全院范围影响的事件或群体性事件，扣减当月承包金并约谈承包方法定代表人，责令承包方进行整顿，经院方研究批准直至达到合同约定要求。

（4）Ⅳ级：发生的问题性质恶劣，造成全院、全社会范围的重大影响或引发群体性事件的，或限期整改未达要求，院方将自动解除合同，造成的损失在履约保证金中扣除。