福州大学至诚学院物业管理服务考核办法

为加强和规范物业管理服务，提升物业管理服务的质量和效率，营造“文明整洁、和谐有序、优雅舒适”的教学、科研、工作环境，全心全意为师生员工服务，更好的提供有力的后勤保障服务，特制定本制度。

一、考核依据

1、常规检查；2、专项检查；3、随机抽查；4、师生投诉；5、满意度测评。

二、考核办法

1、物业管理服务是常态性工作，考核发现的问题，采用整改和处罚二种方式。

2、考核分为：日常巡查、抽查、月份考核、年终考核。

后勤服务处负责对物业管理服务进行监督和检查，每周定期或不定期进行检查或抽查，及时下发整改意见和处罚决定；每月汇总检查监督情况，查看师生投诉记录，出具每月考核情况和综合处理意见；每年年终收集统计每月考核情况，组织由师生代表组成的考评队伍，对物业管理服务进行满意度测评，出具年终考核意见和奖惩决定。具体办法说明如下：

（1）后勤服务处对服务项目进行检查或抽查，发现问题及时向承包方反馈并下达整改意见和处罚决定。

（2）后勤服务处会同学院相关部门抽调人员，组成考核小组不定期采用非事前通知或事前通知，对物业管理服务进行全面检查或部分抽查，并及时向承包方反馈检查或抽查情况，下达整改意见及处罚决定。

（3）接师生或有关部门投诉后，后勤服务处或考核小组研究处理决定。

（4）考核中之前已责令或处罚的问题，再次检查中发现，按翻倍处罚。

（5）具有一定规模的师生员工代表对物业服务满意度进行测评。

三、服务内容及质量要求

（一）管理制度

1、制定完整的规章制度：根据学院、后勤服务处的相关制度及要求，制定职责清晰，内容完整的规章制度，主要包括针对教学办公楼宇、学生宿舍、配电房、校园绿地、道路的值班、保洁、安全、质量控制等制度及流程，受理投诉，调解与物业相关的纠纷。各级岗位职责、聘任、工作规范、考核、奖惩、培训等制度，以及各种安全预案。主要制度要装订成册，分发至每个员工。

2、对规章制度的学习与贯彻：开展岗位培训，各级管理服务人员熟练掌握本岗位职责要求及相关制度，并认真执行。

3、制度执行记录：资料齐全，设计规范合理，记录完整。

4、学校交办的其他任务或物业公司可以提供的其他服务。

（二）质量标准

1、物业服务中心设置及日常管理

（1）与校方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，物业服务合同备案手续齐全。

（2）办公场所整洁有序，有专门的师生或使用人接待区域；物业公司自行配置办公家具、电话、电脑、网络、打印机等办公设备，在服务中心显著位置设置固定宣传栏、意见箱等，公布服务内容及质量标准、收费项目及服务电话等信息；报修、投诉及纠纷解决等，建立现场登记或电话、网上系统（微信或QQ）登记，及时处理并做好记录，有回访制度；主要管理人员照片、姓名、职务及具体职责上墙公示。

（3）建立完善的物业管理服务制度、员工岗位职责及员工教育培训制度等；建立财务制度，账目清晰，财务收支符合国家相关规定；应用计算机及专业管理软件进行日常管理，如财务管理、院内楼宇基本资料、物业管理各项目档案、收费管理等。

（4）物业工作人员统一着装，佩戴标志，仪表整洁，语言行为规范，服务主动、热情。

（5）公示物业服务电话，综合服务管理服务人员上班时间与学校办公时间同步，物业服务中心前台服务岗、综合巡查岗等重要岗位为每周6天每天8小时(具体在岗时间由双方商定）工作制，特殊情况应根据校方要求和安排特殊对待和处理。

（6）实施值班制度，值班登记制度完善，交班登记清楚完整，保证夜间突发事件应急处理的及时性、有效性。

（7）按学校的要求配备区域检查人员，建立巡查、报告、反馈制度。

（8）每月按时报送校方以下材料，包括但不限于：在岗人员花名册及每月由第三方开具的社保证明、每周一报（到岗考核人员签到表、物业服务投诉受理及纠纷解决登记情况表、校园检查报告等校方要求报送的各种材料）以及相关职能科室内业管理资料。

（9）有完备的《物业管理服务应急工作预案》，并报校方相关职能部门批复后执行；如遇突发事件或突击检查时，须无条件积极配合校方，随叫随到。

2、档案管理

（1）物业公司在开展物业服务过程中须重视档案管理工作，应建立健全的物业管理服务档案，并负责及时记载有关变更情况，形成电子档案，年终考核时作为考核材料汇总至校方。

（2）在物业服务合同终止时，物业公司应当按《物业管理条例》（2016年修订）规定向校方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料；校方如选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好相关交接工作；若物业公司未按约定完成移交事宜，校方有权没收履约保证金。

3、投诉受理

物业公司内部应建立有效的投诉处理机制，接收、记录、处理、反馈各环节紧密连接，运作效率高。

（1）物业服务中心直接受理的投诉，应在一个工作日内核实情况、回复处理，最长不超过三个工作日；直接向有关部门投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实上报书面材料，协助有关部门做好相应工作；向公安机关报案的投诉，协助公安部门处理；涉及依法裁决的投诉，应按法律程序处理。

（2）投诉处理属于物业管理责任的，应向涉及的师生道歉并及时纠正；属于无效投诉的应做好解释工作；与投诉者无法协商解决的，应上报校方处理；受理、处置的投诉应保持记录。

4、调解与物业相关的纠纷

积极与政府职能部门、学校各职能部门、物业使用人沟通，妥善调解与物业相关的纠纷等。

5、学校交办的其他任务或物业公司可以提供的其他服务。

（1）在各楼宇中公示物业服务电话，如物业公司在对各楼宇、公共卫生间等进行保洁时，发现公共设施设备破损等情况时，应及时报修，快速通知校方；接到报修电话和报修信息要有记录，留下联系电话，维修后要有信息反馈或经报修人签字确认。

（2）建立健全突发事件应急处理预案，定期开展员工应急管理培训。

（3）依法对此次物业外包范围内项目共用部位、共用设施设备的承接查验工作，验收手续齐全，档案资料完整。

（4）每学期至少1次征询并走访校方、师生对物业服务的意见、建议，满意率达85%以上；对校方、师生提出的意见、建议进行分析并按考核办法要求予以整改，因客观原因确实无法整改的应向校方、师生说明原因，并有相关征询情况及整改记录档案资料。

（5）对违反法律法规和校方管理规定的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的应及时报告校方有关管理部门。

（6）按校方要求及时完成校区（不含泔水）垃圾分类工作、垃圾房督导清理工作，建立台账登记制度（具体详见相关垃圾清理要求）。

（7）迎新活动、毕业典礼、校庆活动、运动会、重要会议、重要来宾到访等重大活动、遇到自然灾害天气以及学校其他突击性、临时性安排工作的，物业公司应给予支持，及时、高效完成校方安排的各类重大活动。

（8）失物招领等便民服务。

（9）物业公司可以提供的其他服务。

（三）技术和服务要求

(一)楼宇管理服务

1.1宿舍楼宇管理服务

1.1.1、小区及楼宇门值管理服务标准

(1)统一着装、礼貌待人、不脱岗，人员出入管理规范，上班期间不得进行看报纸、玩手机等与上班无关事宜。

(2)小区及楼宇值班室安排楼管24小时值班，定点巡查，1天1次，积极配合保卫部做好学生宿舍的安全保卫工作。劝止违反公共安全秩序的行为，防止发生偷盗、斗殴及人为破坏事件；熟悉本小区学生情况，禁止闲杂人员进入宿舍楼，认真执行会客及大件物品出入登记制度。

(3)根据学生登记表对本宿舍楼(或小区)的学生住宿情况要熟悉，做到心中有数，进楼三个月内要求识人率达到50%以上。

(4)管理好小区门禁、学生宿舍和公共部位的钥匙，不得随意外借，钥匙标签清晰，学生房间钥匙与门锁配套，安全门钥匙标志明显。

(5)外来人员凭有效证件(学生证、身份证)会客，做好人员登记，并且有被会客学生陪同；外来施工人员必须办理施工证明，楼管必须详细登记外来人员进出宿舍楼时间及进入地方；配合甲方相关部门做好晚归学生登记工作；能及时向有关部门和学生管理部门反映学生在宿舍内的表现和动态。

(6)做好值班室的各类记录，确保记录完整、规范、整洁;值班室内清洁、整齐，不违章用电；做好宿舍楼门厅橱窗、公告栏、宣传栏的管理和保洁，及时更新有关服务信息。

(7)加强对楼内强、弱电间管理，每月巡查一次，发现问题及时处理，做好文字记录，强、弱电间不得堆放杂物。

(8)除岗位要求安排住宿(不得携带家属及留宿他人)，不允许在值班室等场所煮饭。

(9)在台风、暴雨等极端天气，须加强巡查，关闭门窗。

(10)协助保卫部做好消防安全防范工作，做好防火工作，宣传消防安全自我保护知识，及时发现、报告和消除各种消防及其他安全隐患构建和谐校园。定期(每月一次)对楼宇消防设备，包括消防栓，消防水带，水枪，灭火器，逃生指示牌等进行例行检查，在检查中发现设施、设备过期、缺失、损坏的，做好台帐，要及时向保卫部或后勤与基建管理处报备。

1.1.2、宿舍水电服务标准

(1)值班员严格按照技术规程对所管理的设备安全运行状态及所属水、电表范围的安全状况进行检查，发现不安全因素，遇有故障水、电表(突增突减、走不动)，及时上报管理部门，限期解决。

(2)按时按月抄表，不得随意提前或推后，做到计量准确，抄表率须达到100%。

(3)抄表必须到位，严禁估抄，漏抄、错抄、请人代抄，核实水电表度数。

(4)保证抄表帐本清晰、完整、整洁，正确及时地登记和传递，当月抄表单必须按时送交管理部门，及时审核准确送报。

(5)每月安排学生宿舍水电计量，做好水电数据录入工作，做好学生宿舍水电费催缴工作；做好节水节电工作，公寓内无常流水、常明灯现象，制止违章用电；水电抄表准确，催费及时，超额用水用电费收缴率达到100%。

1.1.3、学生宿舍管理服务

(1)做好学生入住安排、宿舍调整工作。

(2)退宿工作：因学生退学、休学、毕业离校在规定日期内办理退宿手续；检查完寝室公共物品，如有宿舍公共物品遗失或人为损坏的要原物补齐。

(3)假期宿舍封楼工作：寒暑假对宿舍楼进行检查并进行封楼，学校放假后，校区原则上不安排学生住宿，有特殊情况确需留校住宿的预先申请经校方同意后，方可安排住宿。

(4)统计工作：每季度核对一次所有住宿人员情况，并填写《住宿异常汇总表》，学生具体住宿情况、变动情况以电子版或书面形式上报校方，发现与名单不符的住宿情况或私自入住者，要求立即搬离并报甲方主管部门。

1.1.4、学生宿舍文化建设

(1)节假日活动开展：根据各种节假日的特性，进行相应的节日活动。

(2)开展日常宣传教育：利用多种形式，开展主题宣传，将日常教育引导渗透到学生公寓生活的方方面面。

(3)开展防火防盗安全教育，普及安全知识，树立安全防范意识。

(4)开展共建活动，开展公寓文化节活动等。

1.2、行政教学楼宇及场馆管理服务

1.2.1、教学楼宇管理服务标准

(1)负责教学楼教室开关门管理与钥匙管理；按冬春季、夏秋季不同作息时间表每天开关门(晚上22:00必须清场)，防止因管理服务原因造成的教学事故及安全事故的发生。

(2)配合校方做好教室和课桌椅的调配和使用工作，负责做好教务处委托的相关教室设施的管理和各类考试的相关工作，确保借用教室公共财产完好无损。

(3)经校方批准后，负责桌椅的借出和收回工作，保证日常或教室借用后移动桌椅的整齐有序，确保各教室课桌椅完好、不丢失，满足教务处的排课需求，将教室外的桌椅回收放置到位；确保公共区域的休闲椅完好、整齐有序、不丢失。

(4)提供黑板擦、无尘粉笔。黑板擦、粉笔应及时采购、供应和补充，满足教师上课需要，必须提供无尘粉笔，彩色粉笔保证3种颜色以上。

(5)根据教室管理规定和有关文件，禁止未经教务处批准的个人或班级私自长期占用教室，及时清除长期占用教室的“占用宣告”；物业管理公司不得擅自利用教室进行营利性活动，应及时发现并阻止第三方未经批准的营利性活动。

(6)教师休息室管理工作：

①保证教师休息室清洁、无乱堆杂物，定期对教师休息室的绿植浇水。

②保持教师休息室内设备、家具完好。

(7)教学楼教室空调、多媒体等设备管理工作：

①根据开放时间和开放温度条件定时开、关空调。

②建立日检查、周巡查制度，并做好相关记录工作，在空调开放期间保证空调运行情况良好，出现问题及时联系报修单位，负责购买更换遥控器电池耗材等，空调遥控器电池费用由物业负责。

(8)教学楼教室内时钟管理

①日常巡查教室内时钟精准情况，及时校对，及时更换电池，电池费用由物业公司负责。

②时钟丢失或损坏，及时上报并购买更换，教室更换时钟费用由甲方负责。

③开学及四、六级英语考试、选调生考试等国家、省、市级重大考试之前必须全面检查所有教室时钟精准情况，保证全部时钟校准到位。

(9)日常巡查，及时关闭闲置的用电用水设备，及时发现、关闭、做好损坏的水管网的报修，增强员工的节电意识，各办公用房、值班用房应节约用电。

(10)在台风、暴雨等极端天气，须加强巡查，关闭门窗。

(11)楼管不安排住宿，不允许在值班室等场所煮饭。

(12)协助保卫部做好消防安全防范工作，做好防火工作，宣传消防安全自我保护知识，及时发现、报告和消除各种消防及其他安全隐患构建和谐校园。定期(每月一次)对楼宇消防设备，包括消防栓，消防水带，水枪，灭火器，逃生指示牌等进行例行检查，在检查中发现设施、设备过期、缺失、损坏的，做好台帐，要及时向保卫部或后勤与基建管理处报备。

1.2.2、行政楼宇管理服务标准(包含教材科)

(1)门岗值班人员应尽量熟悉本楼内办公人员，杜绝外来人员随意进出办公区域。

(2)楼内重点区域需加强巡查，发现问题和隐患要及时汇报，及时排除。

(3)学校非上班时间，值班人员须加强值守，做好交接班记录。并做好加班人员进出等服务工作。

(4)建立日检查、周巡查制度，并做好相关记录工作，在空调开放期间保证空调运行情况良好，出现问题及时联系报修单位，负责购买更换遥控器电池耗材等，空调遥控器电池费用由物业负责。

(5)按各学期不同作息时间表每天准时开熄灯，日常巡查，及时关闭闲置的用电用水设备，及时发现、关闭、做好损坏的水管网的报修，增强员工的节电意识，各办公用房、值班用房应节约用电。

(6)在台风、暴雨等极端天气，须加强巡查，关闭门窗。

(7)楼管不安排住宿，不允许在值班室等场所煮饭。

(8)协助保卫部做好消防安全防范工作，做好防火工作，宣传消防安全自我保护知识，及时发现、报告和消除各种消防及其他安全隐患构建和谐校园。定期(每月一次)对楼宇消防设备，包括消防栓，消防水带，水枪，灭火器，逃生指示牌等进行例行检查，在检查中发现设施、设备过期、缺失、损坏的，做好台帐，要及时向保卫部或后勤与基建管理处报备。

1.2.3、图书馆管理服务标准

(1)自觉遵守馆内各项应知的规章制度及“安全防火公约”。

(2)开闭馆时间为7：30-22：00。门值做好值班工作，配合图书馆工作人员做好闭馆前的清场工作(引导读者有序离场并清理读者遗留物品)。

(3)负责馆内公共区域的门、窗、水、电的开关工作。早上7：45分前，应开启馆内公共区域(不含办公室等指定区域)的门、电源等。

(4)熟悉图书馆布局，配合工作人员做好咨询、引导工作(场所位置及通知栏等具体事项)。

(5)监督、引导读者有序入馆，如遇持有有效证件无法入馆的读者需核实其证件并做好登记工作。

(6)监督并制止读者携带饮料、食物以及馆内命令禁止的物品入馆。

(7)门禁发出鸣叫声时应主动询问、检查读者是否有未办理借阅手续的图书，如有应第一时间和服务台工作人员联系。

(8)做好家具、设备等物品进出馆的核实工作并做好相应记录。

(9)作为值班室安全第一责任人，不得在值班室留宿他人，值班期间应及时关注消控警报并实时查看监控，如发现可疑人员及突发情况，应第一时间上报馆安全专员或馆领导并配合处理。

(10)负责图书馆值班室钥匙保管工作并做好相应的使用登记记录。

(11)闭馆后应坚守岗位，做好馆内全面巡视并定期着重做好巡查工作，如做好馆内各区域的门、窗、水、电的巡查工作，检查是否有人员滞留馆内，防止各种破坏活动和事故发生等。

(12)节假日及寒暑假闭馆期间需正常值班，应保持手机畅通、及时接听电话，并做好相应的巡查记录，如遇施工、接待等特殊安排需配合馆内工作人员做好开关门工作。

(13)除岗位要求安排住宿(不得携带家属及留宿他人)，不允许在值班室等场所煮饭；(14)定期(每月一次)对楼宇消防设备，包括消防栓，消防水带，水枪，灭火器，逃生指示牌等进行例行检查，在检查中发现设施、设备过期、缺失、损坏的，做好台帐，要及时向保卫部或后勤与基建管理处报备。

1.3、垃圾房管理服务

1.3.1、垃圾房管理服务标准

(1)对垃圾进行分类：厨余垃圾、生活垃圾；可做废品的垃圾因另行存放。

(2)垃圾房按要求定时开放，开放期间要有专人负责。

(3)校区内垃圾存放点收集桶内及周边的垃圾在规定时间及时日产日清不过夜，垃圾桶摆放整齐，排污沟渠畅通，无污水积聚，垃圾无满溢、散落现象，垃圾收集桶摆放整齐。

(4)垃圾处理要避开正常休息时间，对接清运过程无遗留、无散漏，装运过程不得大声喧哗、吵闹，不影响学校正常教学生活秩序，尽量减少人为噪音对周围环境的影响。

(5)垃圾收集桶每周高压水枪清洗至少1次，每周消毒1次，垃圾收集桶无明显污迹、无异味，放置垃圾收集桶的地面与墙面保持清洁，无污迹。

(6)校内垃圾房15个左右，垃圾收集桶250个(楼内垃圾收集桶数量应以现场实际勘察为准)。

(7)分拣员做好每日垃圾清运量和清运时间的统计并做好台账。

(二)保洁服务

2.1楼宇内部保洁服务

2.1.1、楼大厅保洁服务标准

(1)按行业标准保持整体的干净、整洁、美观。

(2)大厅内不得堆放垃圾、无放置易燃易爆物品等杂物及停放电动车。

(3)地面：无纸屑、痰迹、烟蒂、污垢、积水、痰迹、废弃物等。

(4)墙面、天花：无蛛网、灰尘，无乱写乱画、乱张贴。

(5)大厅玻璃门、窗户：窗台、门框无灰尘，玻璃清洁明亮。

(6)保洁频率：地面每天至少打扫2次，拖擦1次，循环保洁；玻璃门窗每月擦洗1次。

2.1.2、楼道、楼梯与走廊保洁服务

(1)按行业标准保持整体的干净、整洁、美观。

(2)地板(走廊)：无纸屑、痰迹、烟蒂、污垢、积水、痰迹、废弃物等、无乱堆放杂物。

(3)墙面特别是垃圾桶周边的墙壁要保持干净，有污渍要及时擦拭。天花板：无蛛网、灰尘，无乱写乱画、乱张贴。

(4)窗户：窗台无灰尘，玻璃清洁明亮。

(5)垃圾：垃圾桶及垃圾点周围清洁无污渍，无异味，做好垃圾分类工作。

(6)保洁频率：每天至少打扫2次，拖擦1次；垃圾必须袋装搬运下楼(不得从楼上抛掷)，每天清理1次，量多时适当增加次数；按要求做好垃圾分类、规整工作；消防箱、灭火器、开关盒、栏杆、扶手、天花板、玻璃窗等每月擦拭1次。

2.1.3、教室保洁服务标准

(1)按行业标准保持整体的干净、整洁、美观。

(2)教室地面、门、窗户、讲台、黑板、课桌椅、抽屉、多媒体等设备保证整洁。

(3)保证教室内各设施设备整洁干净，教室内空调、风扇、灯具、窗帘等要定期除尘。

(4)保证移动桌椅整齐有序。

(5)保证教师休息室清洁干净，垃圾日产日清。

(6)遇有四、六级英语考试、选调生考试等国家、省、市级重大考试时，保洁工作应达到学校和有关部门的标准要求。

(8)保洁频率：每天至少清洁2次，每天上午上课之前需完成第1次清洁；下午上课之前完成第2次清洁，并实行全日制保洁；每月应安排1次专项清洁整理工作(包括擦桌椅、拖地板及机柜内等)；教室内风扇、窗帘、灯具等每年至少清洁1次。

2.1.4、行政楼会议室、科报厅、音乐厅、校史馆、阅读空间、校友之家保洁服务标准

(1)按行业标准保持整体的干净、整洁、美观。

(2)地板(走廊)：无纸屑、痰迹、烟蒂、污垢、积水、痰迹、废弃物等、无乱堆放杂物。

(3)地面、门、窗户、桌椅、多媒体等设备保证整洁。

(4)保证室内各设施设备整洁干净，室内空调、风扇、灯具、窗帘等要定期除尘。

(5)场馆内绿植浇水。

(6)保证室内清洁干净，垃圾日产日清。

(7)遇有学校重大活动及卫生检查时，保洁工作应达到学校和有关部门的标准要求。

(8)保洁频率：地面每天至少打扫1次；门窗每月至少擦洗1次；循环保洁；每月应安排1次专项清洁整理工作(包括擦桌椅、书柜，拖地板等)；重要活动需要加强保洁，达到使用的条件。

2.1.5、重要办公室保洁服务标准

(1)按行业标准保持整体的干净、整洁、美观。

(2)室内地板(走廊)：无纸屑、痰迹、烟蒂、污垢、积水、痰迹、废弃物等、无乱堆放杂物。

(3)室内地面、门、窗户、桌椅、多媒体等设备保证整洁。

(4)保证室内各设施设备整洁干净，室内空调、风扇、灯具、窗帘等要定期除尘。

(5)室内绿植浇水。

(6)保证室内清洁干净，垃圾日产日清。

(7)保洁频率：每天至少打扫1次，玻璃门及门窗每月擦洗1次，循环保洁；每月应安排1次专项清洁整理工作(包括擦桌椅、书柜，拖地板等)。

2.1.6、公共卫生间保洁服务标准

(1)每日至少2次对卫生间的洗手台、镜面、拖把池、蹲位、便器(含冲水器)、地面进行擦拭或冲洗，保持洗手台和镜面无明显水珠，无乱粘贴纸张小广告，保持地面的干燥。

(2)及时更换垃圾袋，每天更换新垃圾袋为宜；每月对墙壁、屋顶、灯具、隔板、手柄、门窗及边框、洗手台下方、垃圾篓等进行清洁1次；其中行政楼、科报厅、音乐厅和教材科男女卫生间须各配备1个大型卷纸，洗手液、纸巾(日常配置，费用由物业公司承担)。

(3)每周至少做2次消毒(消杀药剂或喷雾剂、器械费用由物业公司承担)、除臭处理，必要时需使用的除臭剂或空气清新剂等。要求目视达到“四净”(地面净、蹲位净、便池净、墙面净)，无灰网、无异味、无尿迹、无堵塞。

(4)重要卫生间需放置檀香及马桶清洁剂除臭上述费用由物业公司承担。

(5)保洁频率：循环保洁，每天至少冲洗2次。

2.1.7、电梯保洁服务标准

(1)轿箱四壁、地面、门槽、按键、排气扇整洁，无纸屑、痰迹、烟蒂、污垢、积水、痰迹、废弃物等，无乱张贴。

(2)保洁频率：每天擦洗1次。

2.1.8、架空层保洁服务标准

(1)车辆摆放整齐，不堵塞消防通道。

(2)地面干净清爽、无垃圾、无杂物。

(3)墙面、天花：无蛛网、无污渍、无乱张贴。

(4)消防栓、灭火器、开关盒、栏杆、扶手等：无积尘。

(5)保洁频率：地面每天清扫1次，其他部位每月清洁1次。

2.1.9、建筑物天台保洁服务标准

(1)保持屋面清洁，无乱堆杂物，定期清除杂草杂树；清除排水沟管口落叶等杂物，保证不会积水。

(2)及时清理雨水井孔、下水道孔的堵塞物，避免由此造成的屋面积水。

(3)禁止保洁人员或第三方人员人员将落叶、泥沙或易造成堵塞的物体投入雨水井和下水道。

(4)日常发现室外雨水管道堵塞，第一时间安排人员进行疏通。

(5)物业应建立应急抢险救灾队伍，在台风暴雨季节，安排人员加强巡查，保证所有雨水井和排水口排水畅通。遇到台风暴雨天气，发现积水及时疏浚沟渠，保持畅通；对积水特别严重的区域应采用抽水的方法进行排水；台风暴雨过后，屋面存在积水的及时推扫。

(6)保洁频率：每月清理1次。

2.1.10、退宿宿舍保洁服务标准

(1)做好退宿后宿舍地面、天花、墙面、门、窗户、窗帘、桌椅等的卫生保洁工作，并清除宿舍里不要的物品及杂物。

2.2、外围环境保洁服务

2.2.1、道路、广场、停车场、楼周保洁服务标准

(1)做好校园各主、次干道、广场、停车场、人行道、楼周、建筑物间庭院的日常保洁工作，按行业标准保持整体的干净、整洁、美观。

(2)保证道路清洁，路面无泥沙、污垢，无枯枝落叶，及时清理落果。无痰迹，人行道无垃圾。

(3)保证车行道、人行道、路沿石、建筑物周边硬化地、墙缝无杂草生长。

(4)保持校园内的垃圾箱干净整洁。目视垃圾箱无污迹、无油迹、无粘附物、无乱粘贴、无异味；垃圾箱周围无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾箱的垃圾日产日清。

(5)保证路灯、电线杆清洁，电线杆、垃圾箱上无印迹、污迹、无字画、无乱张贴。

(6)保证校内所有标识牌、宣传栏(牌)、报刊栏、雕塑、公园椅，亭子清洁，定期擦拭清洗。保证无乱张贴、无印迹。

(7)商业广告第一时间清除，临时路标、临时告示以及宣传横幅到期后及时清除。

(8)每半年按行业标准进行一次除“四害”工作，可在端午节前等合适的季节和具体情况进行工作。(可以删除，在消杀中体现)

(9)留意各污水井、化粪池的状态，发现溢出第一时间通知甲方处理。

(10)各类窨井、排水沟内无垃圾杂物，清理及时，避免由此造成的场地积水。

(11)遇有学校重大活动及卫生检查时，保洁工作应达到学校和有关部门的标准要求。

(12)保洁频率：广场、主干道、停车场、大楼周边清洁上午1次，下午1次，每天至少清洁2次，并在上班时段实行循环保洁。次干道、各景观园、景观节点道路每天至少清洁1次，前一天产生的垃圾日常日清，影响到环境美观的要第一时间清理。按要求做好垃圾分类、规整工作。道路两旁的垃圾箱的垃圾日产日清，部分人流量大的地方需适当增加清理频度，每天至少2次。遇有学校重大活动及统一性的卫生大扫除检查时适当增加清扫次数。每月至少用高压水枪清洗道路、广场、停车场、楼周1次，主干道每周洒水车清洗1次，学校有重大活动时，按学校的具体安排对道路进行洒水和清洗。

2.2.2、景观园林和绿地保洁服务标准

(1)保证每天景观园林和绿地中无纸屑、塑料袋、果皮、饮料罐等明显可见的垃圾。出现的垃圾影响到美观的要第一时间清理。

(2)景观园林和绿地内的公共设施保持干净、整洁、美观。定期及时清扫绿地中的自然落叶、枯枝。

(3)喷泉池及时清理水面漂浮的纸屑、塑料袋、饮料罐、树枝树叶、零星水葫芦等垃圾或在水中明显可见的垃圾。影响到美观的要第一时间清理(每日保洁1次，上班时间巡回保洁)。

(4)遇有学校重大活动及卫生检查时，保洁工作应达到学校和有关部门的标准要求。

(5)保洁频率：校园内各景观园林和绿地每天至少清洁1次，上班时段循环保洁，并实行全日制保洁。

2.3、体育场保洁

2.3.1、体育场保洁服务标准

 (1)保持体育场(含篮球场、田径场、羽毛球馆(场)、网球场、排球场、乒乓球馆、舞蹈室、健美操馆)干净、整洁。清洁场地、跑道、看台、座椅及其他设施设备，确保无纸张、果皮、易拉罐、塑料、痰迹、无明显灰尘及其他垃圾。

(2)体育场每天至少清洁1次，每天上午上课之前需完成第1次清洁，并实行巡回保洁，保洁人员须将所有垃圾桶内未按规定投放的垃圾分类整理到相应的垃圾桶，垃圾日产日清。保证场馆地面、设备设施整洁，每月2次专项冲洗、清洁、整理场馆专项工作。

(3)网球场，每天打扫1次，每周冲洗1次，协助日常开关门和照明管理，网球场电房、男女浴室日常卫生保洁每周1次。

(4)体育器材室(三间) ，每学期打扫并整理一次，并清运里面的杂物和垃圾。

(5)遇有学校重大活动及统一安排的卫生大扫除、大检查，应达到学校及有关部门的标准。

2.4、垃圾分类点保洁

2.4.1、垃圾分类点保洁服务标准

(1)保持垃圾分类点内整洁干净，同时定期对垃圾房进行消毒清洁，做到日产日清，无垃圾溢出现象。

(2)保证清运点周边环境整洁，地面无纸屑、塑料袋、果皮、饮料罐等明显可见的垃圾。

(3)日常巡查中发现废弃物及时妥善处置，做到无卫生死角。

(4)垃圾收集桶每周高压水枪清洗至少1次，每周消杀1次，垃圾收集桶无明显污迹、无异味，放置垃圾收集桶的地面与墙面保持清洁，无污迹。

(5)保洁频率：每天清洁一次，保持垃圾房地板及周边整洁。学校各类重大活动及学校临时性事件场地保洁(如:迎新活动、校庆活动、省级及以上领导视察、外宾来访等)。根据学校要求，提前做好活动场地的清洁，活动期间安排相应的保洁设施和保洁人员，确保道路、广场、绿地整体情况达到学校及有关部门的标准。由台风等灾害造成垃圾，应第一时间清理并外运，确保正常的生活、教学、办公秩序。

(三)会议服务

3.1、会议服务标准

会务服务原则上为院领导会议，院务会议，部、处领导联席会议，全院性会议，重要嘉宾到访等。会务服务主要集中在行政楼、科报厅、图书馆、操场、逸夫馆、音乐厅、科学楼、校史馆、阅读空间、校友之家等，由学院具体安排。

(1)做好会务服务工作，规范会务服务行为，严格执行不同规格的会务服务标准。

(2)按会议要求做好会场布置、接待、礼宾、横幅标语安装、茶水服务、音响视频投放、空调开启等服务，协助各类会议、活动的顺利进行。会前30分钟须开窗通风开空调，准备茶水、座位牌、座麦，开启LED屏设备(视频会议按通知时间提前调试设备)，引导就座，服务茶水等；会中须间隔30分钟续茶一次，在场外指定地点候场待命；会后恢复会议室原状。

(3)以上院级会议外，日常根据会议室的预定情况须提前30分钟开门，启动电子设备，会议结束后及时整理会场，保证下一场会议正常进行，严禁私下外借。

(4)因会议举行的时间不限，可能存在晚上、周末、节假日、寒暑假的情况。物业公司在得到会议计划或会议通知后应及时做好准备，会务服务不得提前离场。

(四)电梯服务

4.1、电梯日常服务标准

(1)各楼宇的电梯由各管理单位自行负责相关事宜，物业公司做好日常的巡检工作。

(2)各电梯的维保单位进行维保、年检时，物业人员必须全程配合、跟随并确认电梯维保记录表。

(3)保证电梯系统处于正常运作状态，在出现故障时，应及时通知维保单位并作出故障告示；电梯维修时，物业人会必须全程配合、跟随。

(4)管理、接听电梯应急求救电话，最快时间响应并通知维保单位和相应的管理单位，有关人员及时到达现场，抚慰被困人员。

(五)绿化维护养护服务

5.1、绿化养护要求

绿化养护按校区现有的草坪、地被植物种类、数量、生长状况，乔灌木(所有)养护管理，以及荒草地杂草的适时修剪和清除。具体养护内容包括：浇灌排水、施肥、病虫害防治、白蚂蚁消杀、修剪造型、树木修剪整形、中耕除草、保洁卫生、树穴硬化物破除清理、因养护管理不善(含白蚂蚁消杀不及时)导致的死亡的植物补植、树木扶正、抗台防汛工作(灾后扶正清理任务等)、清理各类原因造成的树木刮倒断枝、绿化和园林设施维护、以及临时性、突击性养护任务、保证学校重大活动的绿化环境良好等；绿化养护所需工具、设备(包括吊车和高空作业车)、肥料、农药、燃料、垃圾外运费用由中标供应商负责，最少配备1辆洒水车，费用由中标供应商负责。树木每年提供2次大型的修剪(每个学期的开学前)，修剪方案由甲方提出，双方友好协商后进行作业，费用由中标供应商负责。具体要求为：

(1)乔木：依据实际情况，适时灌溉、施肥，枝叶生长正常，无枯枝残叶；依据环境与树木生长势强弱进行修剪，并根据季节进行修剪，树冠完整、枝条分布均匀；及时剪除枯枝、黄枝、病虫枝、荫蔽徒长枝及阻碍车辆通行的下垂枝，及时清理干净修剪物；及时防治白蚂蚁等病虫害，以防为主，早发现早处理；树木无钉楔，无折枝，无捆绑现象；树身涂白均匀、高度一致(涂白高度1米)。

(2)灌木：生长旺盛，枝序分布均匀，树冠完整,树形美观;主枝排列有序、错落有致、层次分明、互不干扰;适时浇水施肥，防病虫害；及时剪除枯枝、病虫枝,清理杂草，及时清理干净修剪物。(3)绿篱：依据实际情况，适时灌溉、施肥，防治病虫害，；绿篱表面平整、立面整齐、边沿线条、棱角分明;长势旺盛，脚部枝条不秃、不裸;无缺株断垄，无枯死枝条、枯叶，无蛛网灰尘；及时修剪、除杂草，并及时清理干净修剪物及杂草。

(4)球类：依据实际情况，适时灌溉、施肥，防治病虫害，；球面美观、圆形自然规则、弧线对称均匀;球面密实、叶色鲜艳;球面无病枯叶，无蛛网灰尘; 及时剪除枯枝、病虫枝,清理杂草，及时清理干净修剪物。

(5)爬藤植物：枝蔓旺盛，牵引上架；架面覆盖均匀、美观；无病枝、枯枝、无下部徒长枝；枝条无尘土、杂物；

(6)草皮(含停车场嵌草砖杂草)：适时施肥、浇水，及时防治病虫害；草坪平整，坪沿明显、整齐。修剪及时，修剪高度全年控制在6-8cm。草坪内无存放修剪断草和清除的杂草。

(7)在养护过程中，采购人有权要求中标人对学校的绿化进行景观设计。

5.2、绿化养护项目具体要求：

承包范围内的所有绿化养护均需按照下列技术要求进行规范养护管理。

(1)浇水排水

①浇水原则：浇水应根据不同植物生物学特性、树龄、季节、土壤干湿程度确定，做到适时、适量，不少浇，不漏浇。夏季中午气温较高时不宜浇水，温差较大容易造成植物死亡；冬季早晚气温较低时不宜浇水，特别是晚上浇水易造成根系冻害而死亡。

②浇水次数和时间：浇水次数应视天气、土壤含水率等具体情况确定，不同地段的浇水次数应有所不同。

③浇水量：浇水量以浇透为宜，不得仅浇湿表层，不得浇水过量。浇透指浇到栽植层及根部。

④排水：土壤出现积水时，应及时排出。

(2)施肥

①施肥原则：为确保园林植物正常生长发育，要定期对树木、花卉、草坪等进行施肥。施肥应根据植物种类、树龄、立地条件、生长情况及肥料种类等具体情况而定。

②施肥对象：承保范围内生长不良、需要加强养分的树木、木本花卉、草坪等。

③施肥种类：基肥一般采用有机肥，在植物休眠期内进行，基肥应充分腐熟后按一定比例与细土混合后施用，化肥应溶解后再施用。追肥一般采用化肥或复合肥在植物生长期内进行。干施化肥一定要注意均匀，用量宜少不宜多，施后必须及时充分浇水，以免伤根伤叶。

(3)修剪

①修剪原则：应根据树种习性、设计意图、养护季节、景观效果进行修剪，达到均衡树势、调节生长、姿态优美、花繁叶茂的目的。校区全部乔木修剪

②修剪包括除芽、去蘖、摘心、摘芽、疏枝、短截、整形、更冠等技术。

③修剪分常规修剪和造型(整形)修剪两类。

常规修剪以保持自然树型为基本要求，按照“多疏少截”的原则及时剥芽、去蘖，合理短截并疏剪内膛枝、重叠枝、交叉枝、下垂枝、腐枯枝、病虫枝、徒长枝、衰弱枝和损伤枝，保持内膛通风透光，树冠丰满。造型(整形)修剪以剪、锯、捆、扎等手段，将树冠整修成特定的形状，达到外形轮廓清晰、树冠表面平整、圆滑、不露空缺，不露枝干、不露捆扎物。

④乔木修剪：适树整形修剪，主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、枯残枝等，要求促进生长，修剪造型美观，枝条分布匀称，内膛无乱枝，通风透光良好；分枝点和树冠下缘线的高度宜基本保持一致；树干修面平滑，无撕裂面，剪口应在剪口芽的反侧呈45°倾斜，切口靠近节，根部无侧芽萌蘖，树干上的不定芽应及时抹除，修剪伤口应作消毒、封闭处理,以保持树木骨架清晰，促使生长形态美观，营养集中。影响电力、交通、照明等设施的，应按照相关部门的规定及时剪除影响安全的枝条。自行车道和人行道上树冠净空高度不低于2.5米，车行道上树冠净空高度不低于3.5米。(乔木修剪主干部分的，费用由甲方负责，除主干以外的部分费用由中标供应商负责)

1.主干 2.中心干 3.主枝 4.侧枝 5.骨干枝

⑤灌木修剪：一般以保持其自然姿态为原则，疏剪过密枝条，保持内膛通风透光。

丛生灌木的衰老主枝，应本着“留新去老”的原则培养徒长枝或分期短截老枝进行更新。观花灌木和观花小乔木的修剪应掌握花芽发育规律，对当年新梢上开花的花木应于早春萌发前修剪，短截上年的已花枝条，促使新枝萌发。当年形成花芽，次年早春开花的花木，应在开花后适度修剪，对着花率低的老枝要进行逐年更新。多年生枝上开花的花木，应保持培养老枝，剪去过密新枝。

⑥绿篱和造型灌木(含色块灌木)修剪：一般按造型修剪的方法进行，按照规定的形状高度修剪。每次修剪应保持形状轮廓线条清晰，表面平整、圆滑。修剪后新梢生长超过10cm时，应进行第二次修剪。若生长过密影响通风透光时，要进行内膛疏剪。当生长高度影响景观效果时要进行强度修剪，强度修剪宜在休眠期进行。

⑦藤本修剪：藤本每年常规修剪一次，每隔2～3年应理藤一次，彻底清理枯死藤蔓、理顺分布方向，使叶幕分布均匀、厚度相等。

⑧盆草花修剪：要掌握各种花卉的生长开花习性，用剪梢、摘心等方法促使侧芽生长，增多开花枝数。要不断摘除花后残花、黄叶、病虫叶，增强花繁叶茂的观赏效果。

⑨草坪修剪：草坪的修剪高度应保持在6-8cm，当草高超过12cm时必须进行修剪。

⑩修剪时间：落叶乔、灌木在冬季休眠期进行，常绿乔、灌木在生长间隙期进行，亚热带植物在早春萌发前进行。绿篱、造型灌木、色块灌木、草坪等按养护要求及时进行。

⑪修剪次数：按需修剪。乔木不少于1次/年，绿篱、灌木不少于6次/年。

⑫修剪的剪口或锯口平整光滑，不得劈裂，修剪残留物及时清理出校园。

⑬修剪应按技术操作规程的要求进行，按规定做好现场安全维护隔离及指挥，注意人员及交通安全并及时清除修剪物。在日常检查中发现折枝、垂枝应在24小时内及时修剪，对倒伏树木及时扶正、加固。

(4)病虫害防治

①防治原则：坚持“预防为主，综合防治”的方针，掌握园林植物病虫害发生规律，在预测、预报的指导下对可能发生的病虫害做好预防，对已经发生的病虫害进行及时治理、防止蔓延成灾。病虫害发生率应控制在5%以下。

②经常检查绿化病虫害，做到早发现、早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长，使植物增强抗病虫能力。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染，用化学法防治时，药物用量及对环境的影响要符合环保的要求和标准。

③喷药应在无风的晴天进行，阴雨或高温炎热的中午不宜喷药。喷药时要注意人员安全、避开上下课高峰时段，做好现场维护和指挥，文明喷打，喷药后要立即清理药械，不准乱倒残液。

④对药械难以喷到顶端的高大树木或蛀干害虫，可采用树干注射法防治。

⑤农药要妥善保管，施药人员应注意自身的安全，必须按规定穿戴工作服、工作帽、戴好风镜、口罩、手套及其他防护用。

⑥人工防治，挖除地下害虫时，深度应在5～20cm以内，接近树根时不能伤及根系。人工刮除树木枝干上介壳虫等虫体，要彻底干净，不得损伤枝条或枝干内皮。刮除树干枝干上的腐烂病害时，要将受害部位全部清除干净，伤口要进行消毒并涂抹保护剂，刮落的虫体和带病的树皮，要及时收集烧毁。

⑦开展病虫害防治使用的基本农药的费用由中标人承担。

⑧灭白蚁：

a、进行药箱诱杀灭治，监测点每季度埋引杀药箱1次，及时补充药饵，并做到每季度检查施药保养1次。

b、采购人及中标人工作人员在巡查中发现疑似蚁患部位，应及时进行药箱诱杀，确认蚁患应采用慢性灭白蚁粉施药，并跟踪防制情况直至蚁患杀灭。

c、以规范合理的方式在园区内设白蚁监控点，每季度向采购人提供一份监测结果报告，并针对监测结果制定防治方案

(5)除草

①除草：坚持“除早、除小、除了”的原则，随时清除杂草，除草必须连根剔除。绿地内应做到基本无杂草，草坪的纯净度应达到95%以上。

(6)补植

①养护期间因养护不到位导致植物患严重病虫害、长势严重不良或死亡的，必须及时补植与原植物同种类、同规格的苗木，并确保植物成活和长势旺盛，更新补植的费用由中标人承担。

(7)扶正、支柱

①倾斜度超过20度的树木，须进行扶正，落叶树栽休眠期进行，常绿树栽萌芽前进行。扶正前应先疏剪部分枝桠或进行短截，确保扶正树木的成活。

②新栽大树和扶正后的树木应进行支柱。支柱材料栽同一路段或区域内应当统一，支柱方式要规范、整齐。支柱着力点应超过树高的1/2以上(最高位2.5米)，支柱材料栽着力点与树干接触处应铺垫软质材料，以免损伤树皮。每年生长季节对支柱进行一次全面检查，对松动的支柱要及时加固，对嵌入树皮的捆扎物要及时解除。

(8)特殊季节园林绿化养护

①夏季根据天气预报和绿地实际情况，检查花、草、树木的生长情况，做到防台风、抗旱的组织和实施工作，预测出花、草、树木的缺水时限，进行有效抗旱工作。

②冬季必须按植物生长规律做好防冻工作，采取有效措施，保持花、草、树木的生长。

③树干涂白，涂白时间一般在11月中下旬到12月中旬之间，温度过低会造成涂白材料成片脱落。涂白高度灌木为1米、乔木为1米，也可适当高涂。同一路段、区域的涂干高度应保持一致，以达到整齐美观的效果。

（9）防台风措施：台风季节应做好树木的修剪工作，以尽量减少台风危害。对危树应及时采取加固措施。根浅、迎风、树冠大、枝叶浓密的乔木，应适当疏去密枝，尤其是和架空线有碰撞可能的枝条以及过密的树枝，应采取不同程度的疏枝或短截。对危树应及时采取支撑、加固措施；风暴来临时，应将已倒伏而影响交通的树木顺势拉倒到人行道上，并及时修剪树冠部分枝条；风暴后应及时修剪断折、下垂的枝条；将歪斜、倒伏的树木扶正，剪除部分枝叶，压实或添加根部土壤，设立支架加固，加强灌水保苗工作，及时清理灾后绿化垃圾。

（10）绿化养护垃圾清运：因绿化养护产生的垃圾需及时清运出校园，不得堆积在校园。

（11）因中标人绿化养护不到位(如整形修剪工作不及时或效果不理想造成树木倒伏、断枝等产生不利影响或者危害现象的)、操作不规范(如违反绿化养护安全作业规范没有设置警示标志、无防护措施、无避开上下课人流高峰期等)以及其他养护操作不当等原因造成人员伤亡或财产损失的，由此产生的所有费用和责任由中标人承担。

（12）养护器具、设置设备要求：

绿化物资、设施设备配备齐全，定期保养、维护以满足校区日常管养需求，要求至少配备包括高枝油锯(1把)、油锯(1把)、割草机(2台)、绿篱机(2台)等以及日常养护所需支撑杆、草绳、草片、扎带等。灾害天气应急处理须及时。

5.3、绿化养护建档要求

要求主要管理人员参加校方管理部门绿化相关会议，并按要求完成相关工作。要求主要管理人员按要求申报以下资料：岗位人员联系表、到岗人员签到表、绿化养护管理应急工作预案及应急排班表、绿化养护工作年计划、养护月历、学校绿地苗木登记表、绿地设施统计表、整形修剪年度计划及实施情况表、施肥年度计划及实施情况表、补植移植登记表、绿地病虫害防治情况登记表、绿化养护年度工作总结、制定校园园林绿化科养护管理应急预案以及校方要求的其他绿化档案资料，并根据校方要求及时、规范更新并报送校方管理部门。

5.4、人员要求

5.4.1、对绿化养护人员要求

投标人应建立健全绿化养护制度、管理制度、应急处理制度、自查自检制度及完善的管理机制和应急处理机制。

(1)日常绿化养护人员不少于3人，每天作业时间为 8小时。服务范围内的绿化养护工作，投标人必须按采购人审核通过的人员安排表进行运作，保证全年每天到岗人数及人员准时到岗(包括节日、双休日)。如未按要求到岗，采购人有权在当期考核周期中进行扣分、罚款。

(2) 需配备1名技术负责人(绿化外围主管，不在3人范围内)。

5.4.2、养护人员作业要求

(1)上岗作业时必须统一着装、佩戴明显标识、文明施工、礼貌服务、仪容整洁。

(2)日常养护需避开师生上下课高峰期以免造成交通拥堵、人员及财产安全等问题。

(3)绿化现场带队人员落实作业任务及标准、跟班作业、做好检查记录，对各种问题及时整改到位。

(4)遵守劳动纪律按时交接班。

(5)日常作业应符合安全规定，进行特殊作业时如高空整形修剪、病虫害防治等，作业人员应按相关规定，穿着相关防护服装，做好安全防护措施，设置警示标志，配备专职安全员等，确保人员和作业安全。

5.4.3养护作业车辆作业要求

(1)作业车辆准时出车，准点作业。  

(2)车辆车容洁净，专用标志和警示灯清晰完整。

(3)安全生产文明作业。

(4)作业车辆作业时不能超速、超重作业。

(5)货车不得沿途漏洒垃圾泥沙，水车不得把泥土冲出路面。

(六)环境治理与消杀服务★

6.1、校区消杀工作标准要求

6.1.1、常规预防性环境消杀

(1)执行时间及次数：每学期开学前和放假后由物业公司安排专业的消杀团队对全校区(不包含食堂)消杀1次，1年4次；其余每月消杀2次以及根据实际情况，开展消杀工作，(参照预防登革热等消杀的标准和药品)。中标人自己开展消杀工作未达到消杀效果的，校方有权直接委托专业消杀公司开展此项工作，具体费用由中标人负责。

(2)消杀药物和器械：提供国家规定使用的消杀药品，并对药物名称、数量、使用情况进行详细记录，消杀药品应即购即用，用剩的药品，指派专人妥善保管。器械包含但不仅于热烟雾机(喷雾方式热烟雾)、机动喷雾剂(喷雾方式常量喷雾)等。

(3)使用方法：喷洒量以将物体表面喷透并有少量药液流出为宜，确保均匀覆盖，对吸收性强或过于干燥的物体表面应增加药量。以水沟、下水道、公厕、垃圾堆为喷洒重点。

(4)消杀范围：全校区(不包含食堂)服务范围内包括但不限于水沟、下水道、公厕、垃圾房以及行政楼、教学楼、宿舍区及学校需要临时消杀区域和物品等。

(5)施药处应提前做好安全告示。做好每一次消杀防治记录，对喷药位置做警示标志，避免意外发生，并由现场管理单位确认。

6.1.2、自然灾害后的环境消杀

(1)执行时间及次数：本方案主要针对受台风或极端天气影响时校园内出现内涝积水的环境消杀以及动物尸体的处理。每次受灾后，都需消杀1次。

(2)消杀方法：同常规预防性环境消杀及规范动物尸体处置。

(3)消杀范围范围：全校区(不包含食堂)服务范围内包括但不限于水沟、下水道、公厕、垃圾堆、架空层以及所有受淹范围等。

6.1.3、四害防治

(1)根据有关规定和规范性要求，定期对全校区(不包含食堂)服务范围内进行消毒和灭虫除害，坚持安全第一，防治结合，确保除“四害”达标。要求至少每学期一次。

(2)灭鼠采取定期施药、收集死鼠，堵塞鼠洞、鼠路。定期对明沟、垃圾收集场所等部位喷药，杀灭蟑螂、蚊蝇、白蚁，消灭其滋生地。

(3)根据爱卫会要求完成“四害防治”任务。

(4)根据实际情况，采取有效措施进行有效消杀，确保健康、安全的校园环境。

(5)根据实际情况，做好学生宿舍内“四害”药品发放工作。

6.1.4、白蚁防治

(1)按照《城市房屋白蚁防治管理规定》(2015年5月4日中华人民共和国住房和城乡建设部令第24号)修订的相关要求，实施全校区(不包含食堂)服务区域内的白蚁巡查、防治工作。

(2)每年定期至少检查2次，检查时间春季为3-4月份，秋季为9－10月份，并做好相关巡查及防治记录，及时向甲方提交。

(3)蚁害防治用药应遵循“高效、低毒、残效期长、污染小”的原则。

(4)遵守施工安全规范，确保施工安全和第三者安全，并对相关人身、财产损害和安全事故负完全责任。采购人不承担任何责任。

(5)第一次巡查及灭治半年后，防治范围内不得有大面积蚁害。

(6)施药处应提前做好安全告示。

(7)做好每一次防治记录，对喷药位置做警示标志，避免意外发生，并由现场管理单位确认。

6.1.5、环境治理与消杀服务中具体药物和器械费用由中标人负责，中标人灭杀不及时，须承担相应的责任。

(七)水电运维★

7.1、水电运维标准

保证供水供电系统正常运行，对供水供电设备的日常管理和养护维修。其中高低压配电室、夜景照明及楼宇进线柜总空开。中标人应做到：

(1)建立设备管理、值班、操作制度。

(2)室内照明、通风保持良好，室温控制在40度以下，墙上配挂温度计。

(3)建立运行记录，发现问题应及时维护、及时上报。

(4)供水供电回路操作开关标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电更应挂牌。

(5)配电房内禁止乱拉接线路，供电线路严禁超载供电。

(6)配电房应有防水、防鼠、防火设施。

(7)统筹规划，做到合理、节约用电。

(8)制定完整的设备维护制度、计划和值班制度，有完整的应急处理实施方案；供电运行管理(高压配电室实行24小时值班，有运行记录)。

(9)供水供电运维人员必须持证上岗。中标供应商至少配置5名(含主管1名)持有高低压入网证的人员负责供电运行管理及抄表工作。

(10)从事供配电系统维护维修、值班的所有人员必须持有有效证件，并在水电管理中心备案。

(11)设备出现故障时，运维人员应在接到报修后10分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜。

(12)供水供电设备定期维护，高(低)压变压器运行正常，温控显示准确，变(配)电系统联络自切正常。功率因素自动补偿电容器(组)运行正常，自动切换正确可靠。年内确保无重大责任事故，确保用电安全。配电间实行封闭管理，配备灭火器材。

(13)遇供电部门停电通知要第一时间通管理部门，遇紧急情况需临时停电应采取必要的紧急处理措施，及时发布停水、停电公告。

(14)提供值班休息室，不得留宿家属及外人，不允许在值班室等场所煮饭。

(15)日常加强校内主要管网巡视工作、杜绝跑、冒、滴、漏，发现爆管及时汇报校区管理部门。

(八)垃圾清运服务★

8.1、垃圾清运服务标准

(1)中标供应商负责对接生活垃圾清运公司和食堂厨余垃圾清运公司具体工作。

(2)中标供应商负责学生宿舍、教学办公楼宇及场馆产生的大件垃圾清运工作。

▲(3)维持校园卫生秩序，监督乱扔、乱堆、乱倒垃圾、乱拉电线现象。对于维修、装修、安装等工程产生的垃圾，物业公司及时确认施工单位并跟踪、督促施工单位清理；施工单位未清理的做好记录并及时上报管理单位或联系后勤与基建管理处协调处理；因物业公司未及时发现或确认归属的垃圾由物业公司负责清理，费用由物业公司负责。

(九)设备投入★

9.1、设备投入一览表

(十)过渡期交接计划安排与组织实施

10.1过渡交接计划安排

（1）中标供应商于中标通知书发出3日内，选派项目经理和主管到甲方报道。

（2）中标供应商于2024年7月10日完成与原物业交接工作，包含纸质材料以及原物业未完成的延升事宜。

（3）中标供应商于2024年7月20日之前完成本项目物业人员的招聘工作。

（4）中标供应商于2024年7月25日之前完成岗前培训，全部符合工作要求的员工到岗，工作服装、工作牌发放到位。

（5）2024年7月30日之前将物业聘用人员合同复印件，岗位班次汇总表提交给甲方。

(十一)其他服务

11.1防汛仓库管理

(1)如实登记仓库实物账，经常清查、盘点库存物资，做到账、物相符。

(2) 仓库管理人员必须根据储存物资的特点，做好“五无”—无霉烂变质、无损坏和丢失、无隐患、无杂物积尘、无老鼠；做好“六防”——防潮、防压、防腐、防火、防盗。

(3) 严禁无关人员进入仓库，不准在仓库内吸烟、用电等。切实做好防火、防盗等工作，定期检查消防等器材和设备，保障仓库和物资财产的安全。

(4)防汛仓库内物资每月做好充电、检查工作，确保使用时功能正常。

(5)物业配足“五小件”(安全帽、防护雨具、救生衣、强光手电、救生哨)不少于10套、油锯等适用、管用装备。物业配备不少于500个沙袋，供防汛防台风等突发应急使用。本项费用由中标人承担。

11.2宿舍水电费工作

(1)最好每月学生宿舍水电费的录入、制表、核对。

(2)做好学生宿舍水电费的公示。

(3)学生宿舍水电费进行建行APP数据上传；

(4)做好学生宿舍水电费催缴统筹工作

(5)做好每月水电数据和银行回执单对账工作、按财务部门要求做好相关统计工作，打印发票，整理成册，提交到财务部和后勤与基建管理处。

(6)要妥善保管抄表报表及相关票据。

(十二)物业管理服务岗位设置及相关要求★

12.1、服务岗位设置

(1)按照劳动法用工规定，男性在60周岁以下，女性在55周岁以下。

(2)行政楼值班岗位：年龄在40周岁以下的女性，身高1.60米以上，容貌端正具有亲和力，高中以上文化程度，普通话标准，有服务工作经验。

(3)保洁人员要求：要求能吃苦耐劳，工作兢兢业业，女生小区及女生宿舍楼应为女性员工。

(4)楼宇管理员要求：女生小区及女生宿舍楼应为女性员工。

(5)项目经理要求：年龄45周岁(含)以下、本科(含)以上学历和3年(含)以上物业管理经验。

(6)会务主管要求：35周岁(含)以下、大专(含)以上学历。

(7)教学区主管要求：年龄45周岁(含)以下、大专(含)以上学历。

(8)宿舍区主管要求：年龄45周岁(含)以下、大专(含)以上学历。

(9)绿化外围主管要求：50周岁(含)以下、大专(含)以上学历。

(10)水电运维人员要求：男性60周岁及以下，具备有效期内的高、低压证。

(11)人员总体要求：遵纪守法，恪守社会道德，树立服务第一、师生至上的思想，工作积极主动、热情周到，责任心强，有敬业爱岗和创新精神。身体健康，无传染病及精神病史，体貌端正，无犯罪记录。服务人员统一着装，仪表整洁卫生，姿势端正规范，工作语言文明、清晰。按国家规定需要持证上岗的，必须持证上岗。

12.2、相关要求

(1)项目经理或者主管每天必须有一人24小时驻校，处理突发事情。项目经理或者主管离开项目一天以上时间的必须向后勤与基建管理处报备。项目经理、教学区主管和宿舍区主管负责项目日常事务、消防检查等工作，处理消防、防灾减灾和安全事故突发等事件，定期对房屋结构进行排查，配合工程队的施工管理，以及发现楼宇问题、学生反馈楼宇问题可以精准的和维修队和施工队沟通。

(2)项目经理、教学区主管、宿舍区主管和绿化外围主管不能是同一人。

(3)水电运维人员：具备有效期内的高、低压证。

(4)校方除提供适当必需的管理人员办公场所、岗位要求需安排住宿的、仓库用房外，校方还在各楼群中设有楼宇必需的值班用房。但物业公司管理人员所需的饮食起居(含洗涤、晾晒等)用房与设施配备由物业单位自行在校外解决或向后勤与基建管理处教室宿舍管理中心申请有偿住宿用房。注：以上除岗位要求安排住宿(不得携带家属及留宿他人)，其他岗位一律不得留宿校内同时不允许在值班室等场所煮饭。

(5)中标人须优先接收并妥善安置现有学校推荐的工勤人员和物业服务人员。

(6)校方提供给物业单位使用的管理、仓库、值班室等用房。

(7)物业公司的办公设备、设施、工具、材料的费用包含在物业管理费当中。物业公司针对本项目拟投入的物资、设备、耗材及数量应在中标后进行采购，保证设备投入本项目中使用(服务期间如设备损坏、丢失，投标人均需提供同类同性能设备供本项目使用)。

(8)物业公司在管理服务期内因物业公司原因造成第三方人员伤亡和财产损失的，由物业公司负责赔偿。物业公司在承包期内其工作人员发生各种事故：包括工伤、死亡、治安、犯罪、交通、防火和劳资纠纷等事件，所造成一切后果及损失，由物业公司自行承担经济和法律责任。

(9)物业公司报价中应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用，包括但不限于：人员费用工资【(不得低于福州市最低工资标准)、节假日加班工资、福利、社保医保、奖金和各种津贴、补贴、保险(含意外险)，以及工作服装费、各项岗位培训费】，各种日常行政管理费用，各种办公设备、用品及物业工具、耗材费用、资产折旧，保洁服务费，环境治理与消杀服务费，大件垃圾清运费，会务服务费、教室用品费，卫生间用品费、垃圾分类(含垃圾袋)、绿化养护费、大型机械费等服务内容中所包含的一切费用，学校除按中标价支付服务费外不再承担任何费用。  

(11)在履约期间，若发生欠薪，学校有权扣下任一欠薪月应支付服务费，同时当月考核为不合格；若连续2个月发生欠薪，则扣下欠薪月应支付服务费和没收履约保证金，2个月考核均不合格；若累计3个月发生欠薪，则扣下欠薪月应支付服务费和没收履约保证金，学校有权保留单方面随时解除合同的权利，并索赔相应的所有损失。

(12)投标人承诺中标后，合同签订之日起一个月内为企业员工购买合同期内个人意外险或雇主责任险，若投标人履行合同后一个月内没有履行承诺的，视为违约，采购人有权单方面终止合同，未进行承诺或承诺不满足的视为无效投标。

(13)在履约期间，若发生欠薪，学校有权扣下任一欠薪月应支付服务费，同时当月考核为不合格；若连续2个月发生欠薪，则扣下欠薪月应支付服务费和没收保证金，2个月考核均不合格；若累计3个月发生欠薪，则扣下欠薪月应支付服务费和没收保证金，学校有权保留单方面随时解除合同的权利，并索赔相应的所有损失。

四、考核内容

根据招标和合同约定付款方式按月物业管理服务费支付和年物业管理服务考核金支付，具体考核标准如下：

(一)、月物业管理服务费

后勤与基建管理处对承包方物业管理服务进行监督和检查，评定当月考核分数。

(1)月应发物业管理服务费=年物业管理服务费(年中标价格)×97%÷12月。

(2)月物业管理服务费支付=月应发物业管理服务费按考核比例支付-当月扣减金额。

对物业管理服务效果进行考核，评定当月考核分数，月应发物业管理服务费按考核比例支付。①考核分数＞90分，全额发放；②80分＜考核分数≤90分，按95%发放；③70分＜考核分数≤80分，按90%发放；④60分＜考核分数≤70分，按85%发放；⑤考核分数≤60分，按85%发放。

(3)月考核分数≤60分，甲方有权启用履约保证金，用于维持正常物业服务内容支出。

(4)一个周期合同中出现两次月考分数≤60分，视为乙方提供的物业服务无法满足院方需求，院方有权单方面解除合同。

(5)物业管理服务考核标准

(6)院方指派专人根据考评办法每周统计承包方物业服务情况，对承包方不合格服务开具整改通知单，并通报承包方。

(二)、年物业管理服务考核金

年物业管理服务考核金=年物业管理服务费(年中标价格)×3%。

根据学院满意度师生测评分数和月平均考核分数评定，月考核占比80%，师生测评占比20%。

(1)考核分数＞90分，全额发放。

(2)80分＜考核分数≤90分，按80%发放。

(3)70分＜考核分数≤80分，按50%发放。

(4)60分＜考核分数≤70分，按0%发放。

(5)考核分数≤60分，按0%发放，视为乙方提供的物业服务无法满足院方需求，院方有权单方面解除合同。

(三)、处罚等级分为四级：

(1)Ⅰ级：检查中，出现影响较小的问题，通知后不及时处理或整改不到位的，均按扣分和处罚办法执行。

(2)Ⅱ级：同样问题发现二次(含)以上，造成较大影响的情况，整改不及时或不到位，翻倍进行扣分和处罚。

(3)Ⅲ级：屡次发生同样问题，并造成重大影响，因整改不及时或不到位导致发生安全事故,造成媒体曝光、主管部门处罚、全院范围影响的事件或群体性事件，扣减当月承包金并约谈承包方法定代表人，责令承包方进行整顿，经院方研究批准直至达到合同约定要求。

(4)Ⅳ级：发生的问题性质恶劣，造成全院、全社会范围的重大影响或引发群体性事件的，或限期整改未达要求，院方将自动解除合同，造成的损失在履约保证金中扣除。